湖南工业大学法律系
作者：王令、谷毅博
引言：伴随着房地产业近些年的火暴发展。与此相关的各个利益集团也逐步壮大，或多或少的影响着中国房地产的立法。本问通过对我国现阶段立法现状的描述，说明了房地产法律、法规的必要，并着重分析了各利益集团利益取向及对立法的态度。最后在对各个利益集团矛盾的比较中，笔者提出了关于协调矛盾，加速房地产立法的建议。
关键词 ：立法现状 利益集团 各利益集团之间的矛盾及立法要求
（一）中国的立法现状
中华民族是一个重视家的民族，有所成就的人最终想到的是安家乐业。随着国民经济的发展，人们对生活品质的要求越来越高，而不断提高的工资和时下流行的银行信贷业务也使中国人“安居”梦想越来越现实。而这消费增长点也刺激了中国房地产业的迅速发展，甚至在一些地方出现了过热的迹象，有“泡沫”的倾向。
针对中国房地产业出现的这些现象，现在并没有完善的法律来规范这一市场。中国相继制定了一些法律、法规，形成了以《土地管理法》和，《城市房地产管理法》为核心、系列单行法规并列、诸多规章相补充法律体系框架。但是这些法律多以原则性为主，缺乏可操作性和协调性。法律、法规中的冗杂、重复现象也很普遍。而且这些法律存在很大的滞后性，对于现在中国房地产业中出现的纠纷等问题没有很准确的法律依据。因此，新的房地产法的制定迫在眉睫。那么，哪些因素会对新法的出台产生影响呢？笔者认为现在有四个大的利益集团会对新法的制定产生很大影响。它们是政府、开发商、消费者、银行。让我们分析一下各个利益集团现在是怎样获得各自的利益的。
（二）各个利益集团
在房地产业中，政府会通过税收实现自己的利益。由于种种历史原因，我国对房屋和土地基本上是分别征税。所以所说的房地产税，实际上是房产税和地产税的总称。房产税包括调节税、房产税、契约、印花税；土地税包括土地使用税、土地增值税、销售不动产税。如果加上房地产企业应该交纳的全部税种来看，还包括5个税种和一个1个附加。的确，在房地产业中，政府会通过税收取得大量的财政收入。有报告说，北京2003年的GDP增长有30%以上来自房地产，2004年的固定投资有50%以上来自房地产。
解决居民住房问题是当前房地产业的首要问题。而政府作为经济的宏观调控者对房地产业是如何引导的呢？政府对居民买房进行补贴，体现在政策上就是福利分房。政府希望通过行政干预来保证 “居者有其屋”，维护社会的稳定。
开发商在房地产业中扮演着很重要的角色。据统计，在房产价格构成中，土地费用占到了20%，市政公用设施配套费用占到20%，相关税费占到10%---15%，这样看来，交给政府的各方面税款占到了房产价格的 50%以上，开发成本势必增加。而建设成本一般又占到房价的40%左右。这样，开发商的利润就会减少。为了保证自己的利益，开发商会提高房价。或是通过加大商品用房、高档房的建设来谋取更大的利益空间。而这种方式的结果很可能是造成消费者的购买力下降。最终，危及的还是开发商的利益。所以，笔者认为在新的房地产法制定中，开发商这一利益集团急需通过这一新法来调整税费制度，降低开发成本，规范政府活动，减少强制措施对开发商的影响。
一般消费者都希望政府尽可能地实施福利分房，减少自己的买房支出。而有能力购买商品房的消费者，对房屋周围的环境，物业方面的要求极高，但这些通常是在消费者购房之前已经由开发商决定了。所以消费者希望通过立法增加开发商在建设过程中保护环境和可持续发展的内容，同时还要求法律协调好开发商与物业之间的关系，明确责任。减少业主和物业之间的纠纷。
中国的房地产为什么能这么“蓬勃”的发展呢？谁提供给开发商大量的资金投入呢？答案就是我国的各大银行。开发商可以通过直接借贷来筹集到自己的建房资金。因为借贷的偿还利息很高，银行也乐于将资金借贷。这样，开发商就有了稳定的投入资金来源。当然，随着现在信贷消费的风行，“按揭”买房也成为一种时尚。大量的商品房的消费人群就是采用这种方式来实现自己的住房愿望的。
事实上，在中国信贷消费这一点上，存在着审查不严格，有证明就借贷的现象。也正因此，许多人加入了投机和买房的行列，在“羊群效应”下，投机和投资者不断增加，导致泡沫产生。一旦泡沫破裂，房价下跌，形成恶性循环。房子成了负资产，很多人会抛房，银行接收的是贬值的房产，这就会冲击整个金融体系。
笔者认为，各银行已经意识到这个问题，但是在高额的利息诱惑下，都希望可以分到信贷收入这块蛋糕。所以，在新的房地产法颁布的同时，相关的金融方面的立法也能出台来补充新法，应该是各大银行的希望所在吧。
（三）各个利益集团的矛盾与立法建议
综合看了各个利益集团的利益取向和对立法的需求，我们可以横向比较一下他们之间的矛盾，更直观的看出当前房地产立法中的一些不和谐之处，提出解决方法。
从税收方面来看，政府应该很满意现在的房地产税的收入现状，大量的财政税收不仅使得各种政府计划能够顺利进行，而且也提高了政府工作人员的福利。从更功利的角度来说，财政收入的多少与该政府的政绩也是有直接关系的。所以政府当然是希望维持现在的冗杂的税收政策，而这就与开发商的利益产生了冲突。上文已经说过，由于税收成本的过高，开发商的利益已经受到了很大的损害。最坏的结果就是开发商减少建房，那么政府也将减少大量的财政收入。所以这个反应也是连锁的，那么新的立法中应该怎样协调这两者之间的矛盾呢？笔者认为，应该出台一部完善的，专业的法律。改变现在法律冗杂、重复的现状，在税收方面，减少税种，规范税收标准。
这部法律在福利分房方面也应该有一个明确的标准。因为这一政策，涉及到了四大集团的利益。政府为了维持社会稳定，希望通过这一立法缓解现在住房紧张的状况。所以它希望通过法律可以约束开发商，使其能够建造足够的经济型住房，而不是为了增加自己的利益中间，把大量的资金投入到商品房和中高档房的建造中。但是，政府应取得的税收并未减少。这样的话，开发商的利益又受到了损害。会大大减小它的投资热情，最后可能会出现各种类型的住房都紧缺的现象。因此，笔者认为，在这一方面，我国应该借鉴新加坡现在实行的住房措施，以立法的形式确定一个标准，比如工资收入。一定的工资标准之下可以享受福利分房，而超过了这一标准，就应该自己购买商品房。这样既保证了广大居民的利益，也确保了开发商的利益，政府也会有稳定的财政收入。
在开发商与消费者之间存在的很大的矛盾，出了房价之外就是居住环境和物业管理方面。事实上，这两年的关于这些方面的纠纷也是曾出不穷。因此，关于这一方面的立法也在人们的期待中。笔者也认为，中国应该在新的房地产法中加大这一方面的比重。明确开发商、物业和消费者之间的权利与义务。若出现纠纷时，消费者可以明确索赔对象，能够提高诉讼效率，减小诉讼成本。对于居住环境方面的要求，开发商基于成本考虑，很少关注这一方面，这对于消费者是很不负责的。当然这也成了购房后开发商与消费者纠纷的一个重要原因。为了减少这种情况的发生，笔者同样认为应该在新的法律中增加保护生态和资源可持续发展的内容。除此之外，笔者认为辅助新房地产法的实施的其他的相关法律的制定同样重要。比如，针对现在的信贷业务方面，关于金融方面的立法势在必行。在这方面的立法中，要完善信贷方面的立法，严格申请条件，从而减小金融体系承担的风险。
在具体的立法工作中，笔者认为必须割断权力和利益的纽带，真正的贯彻全心全意为人民服务的宗旨。那么，我们可以参考西方的立法助理制度，建立我国自己的法律专家、实际专业人士和有关专家组成的专业常设立法机构。这样，既可以在技术上有提高，而且也加强了新法的可操作性。最大的好处是做到了公平、公正，使法律更加客观，能更好的协调各利益集团的利益。
参考文献：
1． 李延荣主编 《房地产管理法》 中国人民大学出版社
2． 宋宗宇 黄锡生主编 《房地产法学》 重庆大学出版社
广东省农药管理规定
广东省人民政府
广东省农药管理规定
（１９９６年１１月４日 广东省人民政府批准）
粤府令〔１９９６〕６号
第一章 总则
第一条 为加强农药管理，保证农药质量，保障农业安全生产和人民身体健康，防止污染环境，根据《中华人民共和国农业法》以及国家其他有关规定，结合本省实际，制定本规定。
第二条 在本省范围内从事农药生产（含原药生产、复配、制剂加工和分装，下同）、经营和使用的单位和个人，必须遵守本规定。
第三条 本规定所称农药是指用于防治农、林、牧业病、虫、草、鼠、螺等有害生物和卫生害虫以及调节植物与昆虫生长发育的药剂。
第四条 县级以上农业行政主管部门负责本规定的组织实施。
各级化工、卫生、工商、技术监督、公安等部门，按照各自职责，协同做好农药管理工作。
第二章 登记管理
第五条 在本省范围内生产农药的企业，投产前必须向省农业行政主管部门申请农药登记，并取得《农药登记证》。
未经批准登记的农药产品不得生产、销售和使用。
国家禁用和已撤销登记的农药产品不得生产、销售和使用。
第六条 申请农药登记必须提供产品性能、生产技术、产品标准、毒理学、药效、残留、环境生态、标签等方面的资料和样品。
第七条 《农药登记证》不得涂改、借用、盗用或伪造。
第八条 省内农药生产企业为提供农药登记资料所进行的田间药效试验，包括相当于田间试验性质的室内试验，必须由农业部认定的单位承担。企业自行安排的试验，其结果不作为农药登记的依据。
第三章 生产管理
第九条 生产农药的企业必须具备下列条件：
（一）具有与所生产的农药相适应的技术人员；
（二）具有与所生产的农药相适应的厂房、设施和卫生环境；
（三）具有产品质量检验机构和专职检验人员及必要的仪器设备；
（四）具有符合国家劳动安全、卫生标准的防护设施和劳动条件；
（五）废水、废气、废弃物排放达到国家或地方规定的标准；
（六）非专门生产农药的企业兼产农药的，必须有单独的农药生产区。
第十条 开办农药生产企业或原有农药生产企业生产农药新品种、新制剂，必须获国家化学工业主管部门颁发的《农药生产许可证》或省化学工业主管部门核发的《农药生产准产证》；并持《农药生产许可证》或《农药生产准产证》向当地工商行政管理机关申领或换发营业执照。
第十一条 农药生产企业必须按农药产品标准及有关技术规程组织农药生产。对没有国家标准、行业标准的农药产品，在组织生产前，必须制定企业标准，并报省级技术监督部门和农业行政主管部门备案。农药生产和产品检测记录必须完整、准确，所需的原料、辅料及直接接触农药的
容器和包装材料等，必须符合农药用标准要求。
第十二条 农药产品必须贴有标签，标签内容包括：
（一）农药名称；
（二）规格；
（三）国产农药产品的标准号、登记证号、生许可证（准产证）号及注册商标；进口农药产品的登记证号及注册商标；
（四）净重或争容量；
（五）生产厂名、地址；
（六）农药类别；
（七）使用说明；
（八）毒性标志及注意事项；
（九）生产日期或批号；
（十）有效期。
标签内容必须经农药登记主管部门审核批准，经批准的农药产品标签需修改的，必须重新报批。
第十三条 农药产品出厂前必须经过质量检验；出厂时必须附有产品质量检验合格证。
无产品质量检验合格证或不符合质量标准的农药产品，不得出厂。
第四章 经营管理
第十四条 农药经营实行许可证制度。农药经营单位应按规定申领《农药经营许可证》，凭证向当地工商行政管理部门申领《营业执照》。农药经营单位必须具备以下条件：
（一）具有与所经营农药相适应的技术人员；
（二）具有与所经营农药相适应的营业场所、设备、仓储设施和卫生环境。
第十五条 经营农药单位的业务人员（经营卫生杀虫剂的除外）必须取得县级以上农业行政主管部门核发的《农药经营上岗证》，销售人员必须凭《农药经营上岗证》销售农药。销售卫生杀虫剂的人员除外。
第十六条 农药经营单位应对所经营农药产品的质量负责。
禁止经营未标明农药登记证号、生产许可证（或准产证）号和产品标准号的农药产品，禁止经营国家禁用和已撤销登记的农药产品。
第十七条 贮存农药时必须建立和执行仓储保管制度，具有防火、防潮、防逸漏等设施，确保农药的质量与安全。
第五章 广告管理
第十八条 利用广播、电影、电视、报刊以及其他媒介发布的农药广告，必须在发布前由省农业行政主管部门对广告内容进行审查。未经审查批准，不得发布。
农药广告审查的申请及审批程序按《农药广告审查办法》办理。
第十九条 广告发布者必须按批准的广告内容发布农药广告，并将农药广告批准文号列为广告内容同时发布。
经批准的农药广告内容需作修改的，必须按原送审程序重新报批。
第二十条 大众传播媒介发布农药广告时，必须有明确的广告标志，不得以新闻报道形式发布。
第六章 使用管理
第二十一条 使用农药产品必须严格遵守农药安全、合理使用的有关规定。
农药使用者应认明农药产品标签内容，严格按产品标签内容使用农药，不得随意扩大使用作物范围。
农药使用者不得使用国家禁用和已撤销登记的农药产品。
第二十二条 施用农药，要做好预防措施，注意保护环境、有益生物和珍稀物种，防止人畜中毒。
禁止用农药毒杀鱼、虾、鸟、兽等。
第二十三条 禁止在水果、蔬菜、茶叶、中药材等作物上施用高毒高残留农药及其混合制剂。
第二十四条 农药使用者应妥善保管农药并做好标记，不得与农副产品或其他食品混载混放。
包装农药的箱、瓶、袋等应集中处理，禁止用于盛装食品、饮料和饲料。
清洗放药器械的污水要选择安全地点妥善处理。禁止在饮用水源处清洗施药器械。
第七章 质量监督管理
第二十五条 禁止生产、销售假农药。有下列情形之一的为假农药：
（一）以非农药成分冒充农药的；
（二）农药产品所含有效成分名称与产品标准不符的。
有下列情形之一的农药按假农药处理：
（一）未取得《农药登记证》、《农药生产许可证》或《农药生产准产证》和无产品标准生产的；
（二）国家明令规定禁止使用的。
第二十六条 禁止生产、销售劣质农药。有下列情形之一的为劣质农药：
（一）农药有效成分含量与产品标准规定不符的；
（二）混有能够导致药害或其他损失的有效成分的；
（三）超过保质期的；
（四）其他技术指标与产品标准规定不符的。
第二十七条 县级以上农业行政主管部门可选聘农药质量监督员。
农药质量监督员必须具有植物保护或农药专业中专以上学历，经省农业行政主管部门培训、考核合格后发给《农药质量监督员证》。
农药质量监督员凭《农药质量监督员证》对辖区内生产、经营和使用的农药产品进行质量监督、检查，必须时可以按照规定抽取样品和索取必需的资料。有关单位和个人应给予协助，不得拒绝和隐瞒。
农药质量监督员对有关单位提供的技术资料，负有保密责任。
第二十八条 各级法定的农药检验机构应按照规定的职责对本辖区内生产、销售和使用的农药产品进行经常性的监督检验，并公布农药产品质量检验结果。
第二十九条 农药生产、经营和使用者应对其生产、经营和使用的农药产品质量、药效和安全性进行经常检查。使用过程中发现农药中毒事故，必须及时向当地农业行政主管部门报告。
第三十条 县级以上农业行政主管部门应定期监督检查安全合理使用农药的规定和标准的实施，并对农副产品进行农药残留量检测。
第八章 法律责任
第三十一条 违反本规定有下列情形之一者，由省农业行政主管部门给予处罚：
（一）生产未取得《农药登记证》和无产品标准的农药产品的，处以非法所得1－3倍的罚款；
（二）擅自更改农药产品标签内容或标签内容不全的，给予警告，并可处以1000元以上5000元以下罚款。
第三十二条 违反本规定有下列情形之一者，由县级以上农业行政主管部门给予处罚：
（一）未取得《农药经营上岗证》而销售农药的，对经营单位处以500元以上1000元以下罚款；
（二）销售未取得《农药登记证》和无产品标准的农药产品的，给予警告，并可处以非法所得1－3倍罚款；
（三）销售国家禁用和已撤销登记的农药产品的，处以非法所得1－3倍罚款；
（四）不按农药安全使用有关规定施用农药，导致农副产品中农药残留量超标的，责令销毁其农副产品；情节严重未造成人身伤害的，可处1000元以上2000元以下的罚款。有关检测和销毁所需费用由当事人承担。
第三十三条 违反本规定有下列情形之一者，由省化工行政主管部门按有关规定给予处罚：
（一）未取得《农药生产许可证》或《农药生产准产证》生产农药的；
（二）生产国家禁用或已撤销登记的农药产品的；
（三）未经批准降低技术标准的。
第三十四条 生产、销售假冒伪劣农药产品的，按《中华人民共和国农业法》及《全国人大常委会关于惩治生产、销售伪劣商品犯罪的决定》等有关法律、法规的规定处罚。
第三十五条 违反本规定发布未经审查批准的农药产品广告的，由广告监督管理机关依据《中华人民共和国广告法》进行处罚。
第三十六条 违反本规定生产、销售和使用农药产品造成人畜中毒事故的，由县级以上农业行政主管部门会同卫生行政主管部门负责处理；造成药害、丧失药效等质量事故的，由县级以上农业行政主管部门负责处理。
造成人畜中毒事故和药害、丧失药效等质量事故的责任者应当负损害赔偿责任。
第三十七条 有关行政执法人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其上级主管机关或行政监察部门依法给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十八条 当事人对有关行政主管部门作出的行政处罚决定不服的，可在收到处罚决定通知书之日起15日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议。对复议决定不服的，可在接到复议决定之日起15日内向人民法院起诉。当事人也可直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请
复议或者不向人民法院起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关向人民法院申请强制执行。
第九章 附则
第三十九条 本规定下列用语的含义是：
（一）农药：指化学合成或生物或天然来源的某种物质或几种物质的混合物及其制剂，可用于：
1．防治农、林、牧业病、虫（包括昆虫、蜱、螨）、草、鼠和软体动物等有害生物；
2．防治卫生害虫，如蚊、蝇、蜚蠊、家鼠等；
3．防治仓储害虫；
4．调节植物、昆虫和螨的生长和发育（不包括肥料）；
5．农、林业产品的防腐和保鲜；
6．防治河流、渠道、铁路、建筑物以及其他非农业场所上的有害生物。
（二）农药产品：指经过加工包装作为商品销售的农药。
（三）药害：指使用农药对非靶标植物产生的有害作用。
第四十条 在本省范围内生产、配制、销售用于防治卫生害虫的农药产品，除按照本规定管理外，还须取得省级卫生行政管理部门核发的检验合格证。
第四十一条 本规定自1996年12月1日起施行。
1996年11月4日
