福建省森林法实施办法(已废止)
福建省人大常委会
福建省森林法实施办法
福建省人大常委会
（1992年2月28日福建省第七届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过 1992年3月3日公布施行）
目 录
第一章 总 则
第二章 森林经营管理
第三章 森林保护
第四章 植树造林
第五章 林业基金
第六章 森林采伐
第七章 木材经营和运输管理
第八章 奖励与惩罚
第九章 附 则
第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国森林法》和《中华人民共和国森林法实施细则》的规定，结合本省实际情况，制定本办法。
第二条 在本省行政区域内从事森林资源的培育保护、采伐利用、更新改造、经营管理及其它林事活动，必须遵守国家林业法律、法规和本办法。
第三条 全民所有和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，依法确认其所有权和使用权。
森林、林木、林地所有者和使用者的合法权益，受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
森林、林木所有权，林地使用权因转让、租赁等需要变更的，应依法办理转让、变更手续。
林木、林地所有权和使用权争议处理办法由省人民政府另行制定。
第四条 林业建设实行以营林为基础，普遍护林，大力造林，采育结合，永续利用的方针。
鼓励林业科学研究，推广先进科学技术，促进科技兴林。
第五条 对林业发展实行以下保护性措施：
（一）对森林实行限额采伐，全额管理。林木采伐、经营、加工和运输实行许可证制度。
（二）稳定国营林场、国营林业采育场、自然保护区的经营区，维护其合法权益。加强和完善林业生产责任制，巩固、发展乡村集体林场和各种形式的联营、合作林场。
（三）实行林业生产建设目标管理责任制，内容包括造林绿化、保护和合理利用森林资源、发展林业产业等。
（四）对防护林、特种用途林和林业基地建设，各级人民政府要给予经济扶持，金融部门要根据国家计划给予长期贷款。
第六条 县级以上人民政府林业主暂部门主管本行政区域内林业工作。
乡级人民政府设专职或者兼职人员负责林业工作。
乡级林业工作站是县级林业主管部门的派出机构，实行双重领导，负责管理辖区内的林业工作。
第七条 县级以上林业主管部门的林政管理机构职责是：
（一）检查监督有关林业法律、法规的实施；
（二）管理本行政区域内的森林资源，审批、发放、注销林木采伐许可证、木材经营许可证、木材加工许可证和木材运输证；
（三）管理林木和林地的权属；
（四）检查监督森林采伐、木材经营、木材加工和运输；
（五）监督森林年采伐限额和森林年总采伐量计划的执行；
（六）承办林业行政处罚和其它林政管理事项。
第八条 铁路、交通、公安、工商行政、税务、土地、水利水电、电力等部门，应当结合各自的职责，积极配合林业主管部门实施林业法律、法规和本办法。
第二章 森林经营管理
第九条 建立健全森林资源监测体系，各级林业主管部门负责每年的森林资源建档和每五年的森林资源连续清查，每十年的森林资源的规划设计调查。
县级林业主管部门、国营林场、国营林业采育场和自然保护区，应当根据林业长远规划编制森林经营方案，并组织实施。
第十条 防护林、用材林、经济林、薪炭林和特种用途林，由省林业厅组织划定。
省重点防护林、特种用途林、森林和野生动物类型自然保护区的确定，由省林业厅提出意见，报省人民政府批准公布。
经划定和批准的林种、自然保护区，未经原划定、批准的机关同意，不得变更。
第十一条 国家建设、乡（镇）村建设占用国有和征用集体所有林地的，应提交经批准的建设项目设计任务书，或有权机关批准的文件，并遵守下列规定：
（一）占用或征用林地，十亩以下的由县级林业主管部门签署意见，五十亩以下的市（地）林业主管部门签署意见，二千亩以下的由省林业厅签署意见，经同级土地主管部门依法审查后，报同级人民政府批准。
（二）占用或征用林地的单位需要采伐林木的必须提交林木采伐申请书、伐区调查设计书和林地、林木补偿协议书，由林业主管部门办理采伐审批手续。
（三）占用或征用林地，其林地、林木的补偿按《福建省土地管理实施办法》第十五条规定执行。
（四）占用或征用林地的单位拆除为林业生产服务的标志和工程设施，按实际损失补偿。
（五）森林经营单位在所经营的林地内修筑直接为林业生产服务的林区等级公路和便道、护林哨、了望台以及工区和生产点的生产用房、供电、通讯、给排水等工程设施，按照上级林业主管部门批准的文件执行。
第十二条 在森林中架设高压输电、通讯线路，应先进行进计，经县级以上林业主管部门签署意见报同级人民政府批准。需要采伐林木的，按本办法第十一条规定办理。
第十三条 农村居民应当在限期内将自留山造林绿化，逾期不造的自留山由集体收回。
自留山应按规定用途使用，不得擅自建房、建窑、采矿、采石。
第三章 森林保护
第十四条 各级人民政府应当根据实际需要，组织有关部门建立健全护林组织，负责森林防火、森林病虫害防治等护林工作。
国营林场、国营林业采育场和自然保护区应当配备专职护林人员。
有山林的村民（居民）委员会应当建立护林防火组织，制定群众性的育林、护林制度和村规民约，确定本村的防护林、水源涵养林、风景林。
第十五条 珍稀树木、名木古树，由县级以上人民政府建立档案，设立标志，公布保护。
保护和恢复天然阔叶林、推广混交林和人工促进天然更新。
加强松树采脂管理，做到合理采脂。
加强竹林资源的保护、利用和管理，实行科学留笋，定期垦复，合理采伐。
第十六条 禁止毁林开垦、筑坟、采石、采砂、采土；禁止在封山育林区内砍柴、放牧。
禁止将幼林、未成林造林地改种经济作物。
第四章 植树造林
第十七条 加快造林绿化，大力发展林业。县级以上人民政府要根据本地区情况，确定森林覆盖率的奋斗目标，因地制宜地制定植树造林规划，采取多种形式，实现宜林荒山、荒地、荒沙、荒滩的造林绿化。
第十八条 按照适地适树原则选用优质速生高效树种，实行多目的、多树种、多方法、多层次造林；优化林种结构，做到林、果、竹布局合理；保护林木种源，建立良种基地，逐步实现林木培育良种化、速生丰产化。
第十九条 开展全民义务植树活动，推进城乡造林绿化。
机关、团体、部队、学校和国营企业、事业单位，负责各自驻地区域内的造林绿化。
铁路、公路两旁由铁路和交通部门负责营造护路林。
江河两侧，湖泊、水库周围，风景名胜区和城镇规划区内的造林绿化由各有关单位负责。
集体所有的宜林荒山、荒地，由乡级人民政府、村民（居民）委员会或合作经济组织负责植树造林。鼓励国营林业单位及其它用材单位与集体联营、合作造林，或承包租赁集体荒山、荒地造林。
第二十条 机关、团体、部队、学校和国营企业、事业单位对其在驻地营造的林木，享有所有权。
在铁路、公路两旁，江河两侧，湖泊、水库周围，风景名胜区和城镇规划区内营造的林木，归主管单位或土地权属单位所有；由林业部门投资或提供苗木营造的，其林木归林业部门所有或与有关单位共有。协议或合同另有规定的除外。
在集体土地上，集体营造的林木归集体所有；合作、合伙、个人承包营造的林木归营造者所有，在承包期内允许继承、转让、抵押；国营林场和国营林业采育场经营区内的林木归国营林场或国营林业采育场所有，并按规定付给集体山权单位一定比例的林价款。
农村居民在房前屋后、自留地和自留山种植的林木，城镇居民在自有房屋庭院种植的林木，归个人所有，允许继承、转让、抵押。
第二十一条 鼓励兴办各种林业联合体、林业专业队造林育林。
华侨、港澳台同胞和外商投资造林育林，按照有关规定享受优惠待遇。
第二十二条 提倡封山育林，因地制宜地采取全封、半封和轮封的方式。
封山育林由县级林业主管部门设计，乡级人民政府或村民（居民）委员会公布实施，设立标志，制定管护办法。
第五章 林业基金
第二十三条 建立林业基金制度。
林业基金由下列来源组成：
（一）育林基金、更改资金和国有林林价；
（二）森林资源补偿费、林政资源管理费、森林植物检疫费；
（三）造林绿化专项基金；
（四）国营森工企业所得税超基数留成部分；
（五）国家和地方财政的投资；
（六）其它筹集和收入的资金。
第二十四条 林业基金的使用范围：
（一）培育林木良种、造林、育林和建设速生丰产林基地；
（二）林政资源管理、森林防火、森林病虫害防治等森林保护支出；
（三）造林绿化专项支出；
（四）林业固定资产更新改造和林区道路的延伸；
（五）林业科研、技术推广和宣传教育；
（六）林业综合开发和多种经营；
（七）林业生产建设的其它支出。
第二十五条 林业主管部门应加强对林业基金的使用管理。建立预、决算制度，专款专用，严禁挪用。财政、审计部门要加强对林业基金的审计监督。
第六章 森林采伐
第二十六条 全省森林年采伐限额每五年调整一次，报经国务院批准后由省人民政府分解下达到各县级人民政府，任何单位和个人不得突破。
各级林业主管部门应当会同计划部门，在森林年采伐限额内编制森林年采伐量计划和分项采伐量计划，按程序逐级上报批准后制定年度木材生产计划。
第二十七条 采伐国营单位经营的森林和林木，集体单位所有的森林和林木，合作、合伙、个人承包的森林和林木以及农村居民自留山的林木，都必须纳入国家年度森林总采伐量计划。农村居民采伐房前屋后零星树木和自留地的林木除外。
采伐林木应当搞好伐区调查设计，确定合理的采伐和更新方式。
第二十八条 采伐林木必须申请采伐许可证。法律、法规另有规定的除外。
国营林业企业、事业和集体林权单位申请林木采伐许可证，必须提交下列文件：森林年采伐量指标、山林权证书、伐区调查设计文件、伐区位置图、上年度的伐区和迹地更新验收合格证明。
其它全民企业、事业单位，申请采伐自有林木，应当提交森林年采伐量指标、山林权证书和上一级主管部门审批的伐区调查设计文件。
个人采伐自有林木，应当提交森林年采伐量指标、山林权证书和采伐申请书。
铁路、公路的护路林和城镇规划区内绿化树木的更新采伐和部队采伐自有林木，按有关规定办理。
第二十九条 有下列情况之一的，不得发放采伐许可证：
（一）没有林权证或山林权属不清或有纠纷的；
（二）没有伐区调查设计文件和伐区位置图的；
（三）林木未达到主伐年龄的。定向培育、低产林改造、遭受病虫害和火灾的林木以及基本建设征用、占用林地需要采伐的林木除外。
（四）属于特种用途林中的名胜古迹和革命纪念地的林木、自然保护区核心区的森林、政府公布保护的珍稀树木和名木古树。
第三十条 有下列情况之一的，应当核减采伐量或暂缓发放采伐许可证：
（一）上年度伐区迹地更新不合格的；
（二）上年度伐区作业质量不合格的；
（三）上年度发生重大乱砍滥伐案件的；
（四）上年度发生重大森林火灾的；
（五）上年度发生主要森林病虫害没有防治的；
（六）上年度超森林年总采伐量计划指标采伐的。
第三十一条 有下列情况之一的，视同滥伐林木行为：
（一）先砍伐后办理采伐许可证的；
（二）不按采伐许可证指定的地点、面积、范围、树种采伐的；
（三）不按采伐许可证规定的期限跨年度采伐的：
（四）其它违反采伐许可证规定采伐的。
第三十二条 山林权属有争议的不得采伐。
采伐许可证核发后，发生山林权属争议的，应暂停采伐；经争议双方共同的上级政府确认存在争议的，发证单位应当立即收回采伐许可证，并责令停止采伐。
第七章 木材经营和运输管理
第三十三条 商品木材由林业主管部门统一管理，由当地林业主管部门指定的国营木材采购站（沿海为木材公司）进山收购，其中商品竹材由当地林业部门或供销社进山收购。
生产农具、工艺品等单位，需要直接进山收购特殊用材的，须经市（地）林业主管部门批准，报省林业厅备案，按县级林业主管部门指定的时间、地点、树种、材种限额收购。
培殖业用材应当充分利用林木采伐剩余物和等外材、非规格材。没有生产木材的乡、村的培殖业用材，经县林业主管部门批准，可在本区域内调整供应或由国营林业单位售给。
第三十四条 国营林场生产的木材、按市（地）林业主管部门下达的年度木材生产销售指导性计划，实行自主经营，自产自销。
木材采购站可以为农村基层木材生产组织经销代销。
农民在房前屋后、自留地、自留山采伐的木材，可凭当地林业站的证明和交纳的税、金、费票据，在本县指定的木材市场上销售，或凭当地林业站的证明委托国营木材经营单位代销。
县内指定的木材市场由林业主管部门配合工商行政管理部门共同管理。
第三十五条 经营木材的单位和个人，以木材为原料的木材加工企业，必须经县级以上林业主管部门同意，领取木材经营、加工许可证后，向同级工商行政管理部门申请营业执照。
木材经营、加工单位和个人取得营业执照后，向县级以上林业主管部门申请木材供应证，由当地林业部门按木材供应证规定的树种、材种、数量组织供应。
第三十六条 木材运输出县、出省的，凭县级以上林业主管部门的运输证件；在本县内运输的，凭《木材检尺码单》。
通过铁路运输的木材车皮计划归口省林业厅统一申报，其中供销社经营的竹材车皮计划由省供销社负责申报。铁路部门根据《省内木材运输证》或《出省木材运输证》办理承运业务。
外省过境的木材，凭起运省的木材运输证件和进入我省第一个木竹检查站的过境签证通行。
第三十七条 有下列情况之一的，凭《木材检尺码单》和《调运木材税务证明单》运输：
（一）产材县的生产或收购单位跨县、市（地）到材贮木场（站）的；
（二）贮木场（站）内部运输跨县、市（地）的。
第三十八条 木竹检查站由林业主管部门管理，未经省人民政府批准，不得设立或撤销。
木竹检查站负责检查木材、野生动物及其产品的运输，对非法运输的，依法处理。
第八章 奖励与惩罚
第三十九条 有下列先进事迹之一的单位或个人，分别由各级人民政府或林业主管部门，给予精神鼓励或物质奖励。
（一）实施林业法律、法规，完成林业生产建设目标管理责任制指标的，成绩显著的。
（二）森林防火，森林病虫害防冶，制止乱砍滥伐和制止乱捕乱猎，成绩显著的。
（三）培育林木种苗，抚育林木，改造低产林，促进林木速生丰产，成绩显著的。
（四）合理采伐，及时更新，发展综合利用，提高木材利用率，成绩显著的。
（五）林业教育、科学研究和推广科技成果，成绩显著的。
（六）在林业基层工作二十年以上，成绩显著的。
第四十条 盗伐滥伐林木、伪造或者倒卖林业证件的按下列规定处罚：
（一）盗伐林木，林区木材一立方米以下、幼树五十株或者毛竹一百根以下的，非林区木材半立方米以下、幼树二十株或者毛竹五十根以下的，或者相当于上述损失的，责令赔偿损失，补种盗伐株（根）数十倍的树木、一倍的毛竹，并处以违法所得三至七倍的罚款；滥伐林木，林区木
材五立方米以下、幼树一百株或者毛竹五百根以下的，非林区木材二立方米以下、幼树五十株或者毛竹二百根以下的，或者相当于上述损失的，责令补种滥伐株（根）数五倍的树木、一倍的毛竹，并处以违法所得二至四倍的罚款。
盗伐林木，林区木材超过一立方米、幼树超过五十株或者毛竹超过一百根的，非林区木材超过半立方米、幼树超过二十株或者毛竹超过五十根的，或者相当于上述损失的，除责令赔偿损失，补种树木和毛竹外，并处以违法所得五至十倍的罚款；滥伐林木，林区木材超过五立方米、幼树
超过一百株或者毛竹超过五百根的，非林区木材超过二立方米、幼树超过五十株或者毛竹超过二百根的，或者相当于上述损失的，除责令补种树木和毛竹外，并处以违法所得三至五倍的罚款。
盗伐的林木或其变卖所得，应予追缴，返还原主。
（二）伪造或者倒卖林木采伐许可证、木材运输证、木材检尺码单、木材车皮计划指标、森林植物检疫证及其它林业证件，情节轻微的，由林业主管部门处以五十至一百元的罚款；情节严重的，除没收违法所得外，并处以违法所得二至五倍的罚款。
第四十一条 有下列行为之一的，责令赔偿损失，并处三十元至二百元的罚款，补种毁坏株数一至三倍的树木：
（一）进入封山育林区砍柴、放牧的；
（二）违反规定采种、采脂致使林木受到毁坏的；
（三）毁林开垦、筑坟、采石、采砂、采土的；
（四）毁坏防护林、经济林、特种用途林的；
（五）毁坏、偷盗或擅自移动护林标志，毁坏林业工程设施的。
第四十二条 毁坏珍稀树木、名木古树的，责令赔偿损失，并按每株处以五百元至三千元的罚款。
第四十三条 挪用育林基金、更改资金、林政管理费和森林植物检疫费等林业资金的，由直接责任人所在单位或上级机关追回，并对直接责任人予以行政处分，对挪用的单位或个人处以所挪用款额30－50％的罚款。
第四十四条 欠交、偷漏、抗交育林基金、更改资金、林政管理费和森林植物捡疫费的，林业部门可暂停供应木材、不予办理木材运输证、不予申报运输木材车皮计划，并责令其限期补缴所欠交、偷漏、抗交的林业金费，逾期未缴的从逾期之日起，按日加收0．1－0．3％的滞纳金
。
第四十五条 无木材经营、加工许可证的单位和个人，林业部门不得安排木材供应，不得办理木材运输证，工商行政管理部门不得发给营业执照，已发给的可以吊销。
第四十六条 有下列行为之一的，没收木材，并处以相当于所没收木材价款10－50％的罚款：
（一）木材经营、加工单位违反规定收购木材的；
（二）未经批准进山收购木材的；
（三）存放、购买或销售盗伐、滥伐和无木材运输证件的木材的；
（四）无运输证件运输木材的；
（五）使用伪造、倒卖、涂改、套用运输证件运输木材的。
第四十七条 运输木材的数量、树种、材种、规格与运输证件记载不符的，不符的或超过的木材予以没收。
因拆排或装卸困难的，对与运输证件记载不符的或超过的木材，收取木材价款后放行。
第四十八条 对承运无木材运输证件的木材的单位或个人，处以其所承运木材价款30％以下的罚款。
第四十九条 依法罚没的木竹等财物，其中属于惩罚性质的罚款，应当如数上缴同级财政，属于木竹的变价款及赔偿金，留归林业部门作为育林基金收入，用于补偿森林资源损失。
第五十条 货主和承运人不接受处罚的，林业主管部门可以扣留运输工具，并通知货主或承运人在十五日内接受处理。逾期不接受处理的，没收非法运输的木材，运输工具损坏的，由货主和承运人负责。
第五十一条 阻碍护林员、木竹检查人员或其他林业行政执法人员依法执行公务的，由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十二条 林业行政执法人员在执行公务中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级林业主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十三条 本办法规定的行政处罚，由县级以上人民政府林业主管部门或其委托的单位决定。
林业行政执法人员在执行公务时必须佩带标志，出示证件。
第五十四条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知之日起十五日内，向作出处罚决定的上一级机关申请复议；对上一级机关的复议决定不服的，可以在接到复议决定通知之日起十五日内，向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知之日起三十日内，直接向人民法院
起诉。当事人逾期不申请复议或者不向人民法院起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第九章 附 则
第五十五条 南平、三明、龙岩三个市（地）所属的县（市、区）及南靖、华安、德化、永春、闽清、永泰、古田、屏南县为林区县。林区县如需确定非林区乡（镇）或非林区县如需确定林区乡（镇）的，由县级林业主管部门提出意见，报同级人民政府批准。
第五十六条 本办法应用解释权属省林业厅。
第五十七条 本办法自公布之日起施行。
1992年3月3日
房屋买卖合同效力的几个问题
一、问题概说
合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《民法通则》所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。
房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵守《民法通则》、《合同法》等的规定，还应当受《城市房地产管理法》、《土地管理法》等的规范和管理。《城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”此处的“应当”应理解为强制性规范，说明房地产物权的变动以登记为成立要件。
实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下几种：
1、房地产分离出卖，合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
2、产权主体有问题，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效 。
3、侵犯优先购买权，合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
4、非法转让，合同无效。主要包括转让（含买卖）下列房地产：①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；②依法收回土地使用权的；③权属有争议的；④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
关于房屋买卖合同的效力问题，司法实践和法学理论上常见的典型争议有：
1、买卖未依法登记领取权属证书的房地产的合同效力；
2、转让建筑在国有划拨土地上的房产是否允许，违反了是否必然导致合同无效？
3、房屋买卖合同与产权登记是何关系，未办理产权转移过户登记，是否影响房屋买卖合同的效力？
4、城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同是否有效？
下面，笔者将结合审判实例就上述问题进行分析。
二、实例研析
据以研究的案例一：原告李某某与被告日广公司、福利公司房屋买卖合同纠纷案
［基本案情］2002年10月21日，原告给付被告日广公司购房定金5万元，10月28日，双方签订房屋买卖协议书，约定：原告购买被告沿街三层商业楼房一栋(原系被告自他人处购得)，面积861平方米，1 580元/平方米，共计136万元；原告在签订协议当日交定金5万元，20日内交至100万元，余款在产权证交接后15日内结清；房产过户一切税、费由双方均担，被告应在一月内负责办完手续；交房、交款违约按银行贷款利率承担违约责任等。同日，原告与被告福利公司也签订了协议书，内容与被告日广公司的协议书一致。同年11月11日，原告交付被告房款120万元，被告日广公司出具了收款凭证。协议书订立后，被告没有为原告办理有关手续。2002年11月9日，原告与案外第三人杨克成签订了沿街商业用房租赁协议，约定将原告与被告购房协议书项下的房产出租给杨克成使用。原告收取了杨克成定金6万元，后该协议因原告与被告发生纠纷未能履行，原告双倍返还杨克成定金12万元。经协商未果，原告向R市中级人民法院提起诉讼，请求判令被告继续履行合同；双倍返还定金10万元并赔偿原告经济损失8万元（其中包括定金损失6万元和预计二个月诉讼期间的租赁费收入损失2万元）。
[裁判要旨]R市中级法院经审理认为：根据《城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”和《山东省城市房地产交易管理条例》第十四条“未登记领取有关证件的房地产不得转让”的规定，涉案房地产虽然地产进行了登记，但是未进行房产登记，因此，双方间的房屋买卖协议因违反法律、法规的禁止性规定而无效，对双方当事人没有法律约束力。原告根据该协议请求被告继续履行合同、双倍返还定金10万元，不予支持，但被告应当将收取原告购房款120万元和定金5万元予以返还。被告作为经营房地产的企业，应当知道其处分的房地产状况，应当知道不允许转让的房地产不应转让而予以转让，被告对此负有过错，由此给原告造成的损失应予赔偿。被告在返还原告125万元的同时，还应根据中国人民银行规定的同期银行贷款利率赔偿原告占用该款项的利息损失。原告因被告的过错导致不能履行与第三人间租赁协议，由此给原告造成的损失6万元被告应予赔偿。原告请求被告赔偿在诉讼阶段中给其造成的损失2万元没有依据，不予支持。依照《合同法》第四十四条、第五十二条第一款（五）项、第五十八条、《城市房地产管理法》第三十七条第一款（六）项的规定，判决如下：一、原告与被告签订的房屋买卖协议无效；二、被告于判决生后5日内返还原告已缴纳的购房款120万元和定金5万元；三、按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率被告赔偿原告125万元的利息损失（自2002年10月21日起计算至本判决执行之日）；四、被告赔偿原告与第三人的租房损失6万元。(诉讼费负担略)
宣判后，原告李某某不服，上诉于S省高级人民法院，二审以调解方式结案。
［法律评析］本案系一起房屋买卖纠纷案，被告日广公司虽为房地产开发商，但因涉案房产并非由其自行开发或委托他人开发，而系自他人处购得，故一、二审法院均未将案由定为商品房买卖合同纠纷。本案案情并不复杂，但所涉法律问题较为典型，其中争议焦点是房屋买卖合同的效力，是否因违反《城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定而属无效合同，因合同不具法律约束力而得不到实际履行；国有划拨土地上的房产是否允许转让；该规定是否为强制性规定，违反了是否必然导致合同无效？下面笔者就此问题略作评析。
(一) 不动产登记与不动产物权转移合同的效力
《城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产不得转让：……(6)未依法登记领取权属证书的。”第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”在审判实务中，买卖未依法登记领取权属证书的房屋，以及转让以划拨方式取得土地使用权的房产未先报经有批准权的人民政府审批的，对有关当事人所签订的房屋买卖合同的效力被轻易否定的现象十分普遍，上引案例所涉房屋买卖正是因为这两个条件的缺失而被一审法院判定合同无效，房屋买卖合同未能得到继续履行。再如，现实生活中，A将其已领取权属证书的房屋通过签订房屋买卖合同卖与B，并将房屋实际交付，但双方未办理房屋转移登记，B在使用一段时间后，又通过签订房屋买卖合同转让给C，并交付给C。对上述交易活动所涉A与B间的房屋买卖合同的效力问题多无歧义，但BC之间的房屋买卖合同的效力则有分歧：一种观点认为，B与A虽签订了房屋买卖合同且已实际交付房屋，但因未办理产权过户，故A仍是该房屋的真正所有权人，根据《合同法》第五十一条“无处分权处分他人的财产”以及第五十二条第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，BC之间的房屋买卖合同违反了上述规定，是无效的。另一种观点认为，BC之间的房屋买卖合同是有效合同，该合同是当事人在自愿、平等基础上签订，是当事人的真实意思表示，买卖后的房屋产权登记不是合同生效的要求，而是合同一方当事人应当履行的义务，是物权变动的要求。所以，是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移，而买卖合同是一种债权合同，标的物是否转移对合同本身的效力并无影响。当然，C为了实现房屋产权的有效转移，尚需办理产权过户，但C不能通过与B签订的房屋买卖合同办理产权过户。在实际操作中，A要通过与B签订的房屋买卖合同将房屋过户给B，B再通过与C的房屋买卖合同将房屋过户给C，通过该程序，也避免了国家税收的流失。
笔者同意上述第二种观点。另外，补充两点理由：
一是《城市房地产管理法》的立法目的是为了解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题，它主要调整的不是民事关系。该法第三十七条规定的目的是“为了维护房地产市场秩序，避免国家收益的流失，减少交易纠纷”，而不是禁止交易或限制合同自由。 之所以规定该条第(6)项，是因为“房地产权属证书是表彰房地产权属状态的官方正式有效文件，未依法登记领证说明该房地产来源不清，归属不明，如进入市场流通则违背了市场交易的房地产必须权属明晰的规则，不利于市场秩序的维护，不利于对当事人合法权益的保护，不利于国家对房地产的管理和监督。” 所以，从立法意图上看，该项的规定应当是属于管理性的，违反这一规定，只产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果，即只会损害房屋买受人的民事利益，并不直接损害国家利益。该项规定是一种典型的管理性规范，而非效力性规范。 民法中的强行性规范是指不依赖于当事人意志，而必须无条件适用的法律规范。传统民法学者通常认为，旨在控制法律行为的强制性规范仅为民事强行法中的一部分，这就是说，仅强行法中的效力性规范才对法律行为有控制意义。
二是该条第(6)项只是规定“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”，而未正面规定转让了无产权证的合同无效。尤其是2003年6月1日起施行的最高人民法院法释[2003]7号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称法释[2003]7号)第十八条、第十九条的规定，体现了鼓励交易的指导原则，明确地告诉我们：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。当然，这些规定的适用领域限于房地产开发企业作为出卖人、标的物为尚未建成的或已竣工的新建商品房的买卖合同(法释[2003]7号第一条)，对于前引案例系争合同等类型的合同，最多是类推适用。 根据新法优于旧法的规则，人民法院在裁判具体个案时应考量立法指导思想上的重大转变，与时俱进，鼓励诚实信用，维护交易安全，以彰显司法的公平和正义。
关于不动产登记不影响不动产物权转移合同的效力问题，最高人民法院1995年12月27日《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解释的解答》第十二条规定：国有土地使用权“转让合同签订后，双方当事人应按照合同约定和法律规定，到有关部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理使用权变更登记为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应当责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续”。最高人民法院所作的这一司法解释，不仅明确规定了使用权转让中登记行为与转移合同的关系，认可了土地使用权登记不影响转让合同生效的理论，而且彻底解决了“不动产转移登记是否属于不动产物权转移合同有效要件”的争议。即不动产登记不是不动产物权转移合同的有效要件，而是不动产物权转移的要件。买卖合同的效力与物权变动的效力是相区分的，除非法律、行政法规有特别的规定，登记只是一种公示的方法，房屋登记与房屋买卖合同相结合才发生不动产物权变动的法律效果，当事人未办理登记手续只是不发生所有权转移，并不影响买卖合同本身的效力。 否则，合同将成为没有任何约束力而可任意撕毁的废纸，合同秩序将无以维护。“公示的欠缺不能反射到原因行为之上而使债权合同无效，因为公示不具有对债的关系的形成力，这是各国物权法理论公认的基本原理之一。相反，‘登记得本于债权契约而强制之’，有效的债权契约是完成公示的根据。”此项原理被学者称为物权变动与其原因行为的区分原则。该原则是指发生物权变动时，物权变动的原因与结果作为两个法律事实，他们的成立生效应依据不同的法律根据的原则。 只要双方签订的不动产转移合同依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。如出卖人不能够转移房屋所有权的，买受人有权基于买卖合同而要求出卖人实际履行合同或承担违约责任。
上述观点也已为我国立法机关所采纳，今年七月份公开征求意见的《物权法草案》第十五条即明确规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
(二)关于《城市房地产管理法》第三十九条第一款所规定的转让建筑在“划拨方式取得土地使用权的”房地产时，未事先报经“有批准权的人民政府审批”，是否影响房屋买卖合同的效力问题
笔者认为，该款规定未正面规定转让未经有批准权的人民政府审批的建筑在划拨土地上的房产合同无效，且事实上有批准权的政府主要是行使行政管理职责，至多只是合同的效力待定，而不能轻易否定合同的效力，如起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续或者决定不办理土地使用权出让手续，并将该房产占用范围内的划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，应当认定合同有效。2005年8月1日起施行的法释[2005]5号《最高人民法院关于审理涉及国有土地土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一、十二、十三条即作了相应的规定。当然，笔者认为，法释[2005]5号的这种规定无疑是在司法上肯认了《城市房地产管理法》第三十九条第一款的规定是效力性规范，而非管理性规范。从某种意义上讲，笔者更认为，这是一种管理性规范，而非效力性规范。对未经有批准权的人民政府批准的，可以在办理房地产权转移过户时予以审批准许予否，并可视情予以行政处罚，但不应以行政强制性规范过度对私法领域中的合同自治进行强制。
我国学者王涌博士曾提出过强烈批评，认为“中国民法的实践中，与民法有千丝万缕的关系的，并对民法具有深刻影响的法律部门就是行政法，但是，由于计划经济传统之影响，目前它对中国民法的影响在许多方面是消极的，说得严重一点，有些行政法规颇似粗暴的野狼，侵占着民法的领域，扭曲着民法的精神，使得民法中的许多原则在实践中形同虚设，成为一堆具文。” 故此，笔者认为，对转让建筑在划拨土地上的房屋等建筑物所有权的合同，一般情况下应认定为有效，如合同签订后有批准权的人民政府未予批准转让的，不影响合同的效力，只是不发生标的物所有权和土地使用权的转移。最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条中规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”即含有登记对抗主义的意思，认为虽未经登记，合同本身仍然是有效的，只是不能对抗第三人。
综上可见，我国诸多房地产权属登记法律、法规、规章，是按照计划经济体制的要求制定的，所建立的制度只能满足对土地、房屋进行行政管理的需要，而不能满足不动产进入市场交易的需要，更不能满足依据物权公示和物权交易的客观公正原则对物权交易进行保护的需要。 鉴于房屋所具有的财产价值较大和社会影响颇多的现实状况，对房屋买卖合同不宜过多地宣告无效。否则，“合同过多地被宣告无效，还会造成契约订立、履约以及纠纷解决费用的大量浪费；还导致人们对合同的不信任，滋长诈欺、背信者的侥幸心理。” 此外，也不利于发挥合同法鼓励交易的功能。 前引案例中原、被告之间的买卖关系是合法有效的，如果原告请求被告交付该讼争房屋，则人民法院应当责令被告继续履行其合同，并责令被告协助原告办理房屋过户手续。理由是：《民法通则》第五十七条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”原、被告买卖房屋签订合同时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，合同内容为买卖被告已取得国有划拨土地使用权的房屋，且对办理房产、土地过户等手续作了约定，不损害国家和社会公共利益，因此，双方所签合同依法成立，对双方当事人具有法律约束力，任何一方未取得对方同意，都不能擅自解除该合同。只是在未办理有关手续之前，不具有将合同指向的房产权属变更的效力。双方当事人应当按照法律的规定和合同的约定，为办理权属变更手续履行自己的义务。
据以研究的案例二：相某与李某买卖房屋合同纠纷案。
[基本案情]2002年8月3日，李某与相某签订房屋买卖协议，约定：相某将自建私房一处作价14 000元出卖给李某，上交所在村委的款项由李某负担；相某将房屋的土地使用证、契证交付给李某，相某协助办理过户，费用由李某负担；一方如有反悔应赔偿对方损失3 000元。合同签订后，李某支付相某购房款14 000元，相某交付了房屋和土地使用证、契证，但未交付房屋所有权证。同年8月14日，李某向村委会交付了“村政管理费”3 000元，并实际居住使用该房屋。嗣后，由于相某一直未提供房屋所有权证，也未协助李某办理产权过户手续，李某遂起诉至R市某区法院，要求相某交付房屋所有权证，协助办理过户手续，并赔偿经济损失3 000元。相某主张李某为城市居民，其无权购买自己的农村私房。双方之间的房屋买卖合同损害了社会公共利益，应为无效合同。
[裁判要旨]R市某区法院经审理认为，双方讼争的焦点是房屋买卖合同是否有效。虽然相某提供了国办发〔1999〕39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(以下简称国办发〔1999〕39号)，但该通知是针对当时一些农村地区存在用地秩序混乱、非法转让土地使用权等问题，特别是出现了以开发“果园”、“庄园”为名炒卖土地、非法集资的情况，所作出的政策性规定，该通知的目的在于加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。李某购买相某的农村私房用于个人居住，并非炒卖获取非法利益，且该通知不属于行政法规的表现形式。李某、相某在平等自愿协商基础上签订的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意愿，相某将自己的私房出卖给李某，系对其私有财产的合法处分，不违背国家法律的强制性规定，应认定为有效行为。相某所在村委会向李某收取了管理费，实际认可了李某、相某之间的房屋买卖行为。相某主张双方房屋买卖无效，于法无据，不予支持。李某、相某在私房交易后应当共同到房屋和土地管理部门办理房屋所有权和宅基地使用权过户手续，李某要求相某协助办理产权过户手续，应予支持。由于双方未对房屋产权证的交付期限和协助办理产权过户的期限作出明确约定，李某主张相某违约并赔偿3000元，缺乏有效证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、相某于判决生效后10日内协助李某办理房屋所有权和土地使用权过户手续。二、驳回李某其他的诉讼请求。(诉讼费负担部分略)
相某不服该民事判决，向R市中级法院提起上诉称，根据国办发〔1999〕39号第二条“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的规定，农民的住宅不得向城市居民出售系强制性规定，不因城市居民购买目的差异或其他因素的存在而可以变通。李某身为城市居民，其购买农村私房的行为属于该通知中的禁止行为。双方违反通知中的上述禁止性规定签订房屋买卖合同，侵犯了社会公共秩序，损害社会公共利益，依法应当认定该合同无效。请求依法撤销原判，另行改判。
R市中级法院审理认为：房屋管理部门的登记档案材料证实涉案房屋系相某于1995年6月份提出登记申请，同年7月份予以批准，办理了城市私房所有权登记。双方讼争房屋的性质属于城市私有房屋，并非相某所主张的农民住宅，现有法律、行政法规对此没有禁止性规定不得买卖。双方当事人之间的买卖房屋协议符合民事法律行为的有效要件，该协议可以并应当履行。相某的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。终审判决驳回上诉，维持原判。
[法律评析]上引案例所涉纠纷虽以二审维持原判结案，但从判案理由明显可见，二审改变了一审的判案理由，一审以李某购买相某的“农村”私房系用于个人居住，并非炒卖获取非法利益，且国办发〔1999〕39号通知不属行政法规的表现形式。相某将自己的私房出卖给李某，系对其私有财产的合法处分，不违背国家法律的强制性规定，故应认定为有效。二审改变了一审对相某的私房性质的认定，即该房并非农村私房，而是办理了所有权登记的城市私房，从而回避了城镇居民能否购买农村村民房屋以及所签订的房屋买卖合同是否具有法律效力的问题。
(一)何为“农村村民”
我国的法律条文中关于“村民”的规定五花八门，根本找不到对村民的明确界定。例如，按照宪法的规定，村民是“农村居民” ；在1998年11月4日正式颁布实施的《村委会组织法》中，除了“村民”外，涉及到“村民”名称的规定还有“（本村）村农民”、“年满十八周岁的村民”、“本村十八周岁以上的村民”、“有选举权和被选举权的村民”、“有选举权的村民”、“本村有选举权的村民”、“被依法剥夺政治权利的村民”等。事实上，弄清村民的概念，就是要弄清“本村村民”这一概念，具备什么条件才能成为本村村民？全国人大、民政部等有关部门编写的《中华人民共和国村委会选举规程》、《村委会组织法学习读本》中，对“本村村民”作了专门规定：“本村村民，地域性户籍概念。专指具有农业户籍、生活在某一村庄，并与该村庄集体财务有密切联系的中华人民共和国公民。”实际上，多数地方法规也是以农业户籍作为判断村民的基本依据。由于我国的农民是与土地及其它集体财产紧密相连的，村民的经济利益与村集体息息相关，一旦具有了本村的村民资格，就拥有了包括土地承包权、宅基地申请权、村集体经济收益分配权在内的一切村民经济权益。王禹博士认为：“所谓村民，也就是农民，但农民属于社会学上的概念，而不是法律上的概念。村民是法律概念，法律上的村民概念是指具有农村户口的公民。凡是具有本村农业户口的，都是本村村民。” “村民资格的认定，应当从实质上加以认定，所谓实质，是指是否与本村的公共事务和公益事业形成切身的利害关系，是否承担了村民的义务。” 从长远发展的眼界考虑，王禹博士关于应从实质上认定村民资格的观点无疑是具有进步意义的，但在当前形势下，全国人大和民政部对村民范围的界定还是符合客观实际的，也是较有利于保护祖祖辈辈生活居住在一定农村区域的村民利益的。
(二) 城镇非农业户口居民购买农民居民房屋合同效力的判断
近年来，农村的房地产市场逐渐活跃，特别是毗邻城郊的部分农村，本集体经济组织以外的外村村民、城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的日益增多，因此而产生的纠纷不少已诉至人民法院。受案法院在房屋买卖合同效力的确认上认识不一：认定合同无效的理由主要是违反了《土地管理法》规定的“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”和国办发〔1999〕39号中“农村房屋不得向城市居民出售”的规定；认定合同有效的理由主要是出于当事人真实意思表示而订立的房屋买卖合同是依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。对于相同的法律事实，却出现了截然相反的判决，这种同案不同判决的现象不但无法起到定纷止争的作用，而且将损害司法部门的权威，造成极大的负面影响。
笔者认为，虽然农民村民对其依法申请审批取得的集体建设用地使用权上建造的房屋拥有一定的所有权，但这也是一种不完善的受限制的所有权，即原则上只能向本集体经济组织以内的村民出售，不得向本集体经济组织以外的外村村民、城镇非农业户口居民出售。国家政策明确禁止农民住房的买卖、抵押、流通，其目的是防止集体土地流失，保障农民的基本生存权利不受侵害。 但现实中却是农房买卖，特别是城乡结合部的农房买卖禁而不止。这种隐形市场交易与法律形成了矛盾，亟需解决!
《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”为进一步加强农村宅基地管理，国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”国土资源部国土资发〔2004〕234号《关于加强农村宅基地管理的意见》第（五）款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。……农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。”第（十三）款重申：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”有人认为，该种规定在文字表面含义上似乎并不能直接得出农村村民将农村私房出售给城镇居民的合同当然无效的结论，因为其中的“他人”并未明确不包括城镇居民，且农村村民出售住房后，只是不能再申请宅基地罢了，而购买房屋的城镇居民可以行使房屋的居住使用权，但不能取得土地使用证和房产证。笔者认为，这种认识是极为片面和有害的，通常情况下，当事人出售自己所有的财产在法律上并无任何障碍，但是由于农村房屋买卖的特殊性，必须考虑与土地权属相关的法律政策(包括党和政府部门的政策)规定，只要是非集体组织成员或者是城市居民，非经法定程序，均不得享受农村的宅基地使用权。房屋不是空中楼阁，而是依附于一定土地之上的，即便是可以移动的活动房屋，它也与一定范围内的土地分不开的。农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。如果房屋的买卖成立，也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并进行转让，这势必将宅基地使用权的主体扩大化。农村的宅基地具有政策保障性，农民作为中国最大的基础人口和弱势群体，其经济能力和地位明显低于城市居民，国家通过政策审批无偿分配给宅基地供其建房居住，而限制流通也是为了防止土地流失和使农民在困苦境况下仍居有定所。
新近公布的《物权法草案》第一百六十二条第一款规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”第二款规定：“农户依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。”这一规定首次明确了农户使用集体所有的土地建造房屋，可以转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，城镇居民不能在农村购置宅基地。据此，应当能够得出城镇居民不能在农村购买农户住房的结论。笔者完全赞同这种规定，因为这毕竟是符合当前及今后相当长一段时间内我国农村村民生存保障及农户住房建造及使用宅基地的实际状况。农地在一个相当长时期内仍将是大部分地区、大部分农民获取收益和维持生存保障的基石。虽说宪法强调保护公民的合法的私有财产，但同时又规定国家建立健全同经济发展水平相适应的社会保障制度。我国农村农户的社会保障水平与城镇居民相比还是处于较低水平的，农村土地所发挥的社会保障作用是不容忽视的，否则，大刀阔斧式的土地制度及农户住房制度改革，所带来的负面影响是不容低估的。正如田有成先生所言：“无论立法多么神明，法律始终是有局限性，法律的不合目的性、不周延性、模糊性和滞后性是人类社会面临的基本事实，‘有限的’法律和‘无限的事实’之间、稳定的法律和多变的现象之间、滞后的法律和超前的社会之间，这是任何一个国家所面临的棘手问题。”
综上所述，笔者认为，城镇居民未经有批准权的人民政府批准不得购置农村宅基地，也不得购买农户住房，相关当事人之间所签订的农户房屋买卖合同依法应认定为无效，而不能拘泥于现行法律法规中未明确规定这类合同无效而片面地从尊重当事人的契约自由及鼓励交易、物尽其用原则出发，确认合同有效。就前引案例而言，二审法院依据查明的事实认定双方讼争的房屋并非农村私房，而是办理了所有权登记的城市私房，故而维持了一审判决，无疑是正确的，只是未从正面回答城镇非农业户口居民购买农村房屋合同的效力，不能说不是一个遗憾。
