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城市房地产市场评估管理暂行办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 13:51:15  浏览:8055   来源:法律资料网
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城市房地产市场评估管理暂行办法

建设部


城市房地产市场评估管理暂行办法
1992年9月7日,建设部

第一条 为加强城市房地产市场评估的管理,保障国家、集体、个人的合法权益,促进城市房地产市场的健康发展,制定本办法。
第二条 本办法适用城市规划区内房地产市场活动中需要确定房地产价值或价格的评估管理。关于不进入房地产市场的资产估价,另行规定。
第三条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产市场估价管理工作。
县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产市场估价管理工作。
第四条 城市人民政府房地产行政主管部门设立的房地产估价机构,是房地产市场估价的职能机构,是房地产市场管理机构的组成部分,承办本行政区域内涉及政府税费收入及由政府给予当事人补偿或赔偿费用的房地产估价业务以及受当事人委托的其它房地产估价业务。
第五条 其它要求从事房地产市场估价业务的单位,应向当地城市人民政府房地产行政主管部门提出申请,经资审同意,并经工商行政主管部门核发营业执照,成立房地产估价事务所,方可开业经营。
房地产估价事务所的资审条件和批准办法,由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门规定,并报国务院建设行政主管部门备案。
第六条 房地产市场估价,当事人可委托房地产估价机构或房地产估价事务所进行。但涉及国家征收税费、由政府给予当事人补偿或赔偿费用的房地产买卖、租赁、赠与和拆迁补偿,其估价必须由当地人民政府房地产行政主管部门的估价机构承办。
第七条 凡违反本办法第六条规定,未经房地产估价机构估价的,房地产交易管理部门不得为其办理交易立契手续,房地产产权管理部门不得为其办理产权转移变更手续。
第八条 委托的房地产市场估价,委托人应和估价机构或估价事务所签订房地产估价委托协议书。
第九条 房地产市场估价,必须遵守有关的法律、法规、规章和政策规定,严格执行价格标准和估价程序,实行现场评估,按质论价。
第十条 房地产市场估价应当依照下列程序进行:
(一)申请估价。当事人应当依照本办法第六条的规定,向估价机构或估价事务所递交估价申请书。估价申请书应当载明下列内容:
1.当事人的姓名(法人代表)、职业、地址;
2.标的物的名称、面积、座落;
3.申请估价的理由、项目和要求;
4.当事人认为其它需要说明的内容。
估价申请书应当附有标的物的产权证书和有关的图纸、资料或影印件。
(二)估价受理。估价机构或估价事务所收到估价申请书后,应当对当事人的身份证件、标的物产权证书及估价申请书进行审查。对符合条件者,交由估价人员承办。每个估价项目的承办,不得少于两名估价人员。
(三)现场勘估。承办人员应当制订估价方案。到标的物进行实地勘丈测估,核对各项数据和有关资料,调查标的物所处环境状况,并做好详细记录。
(四)综合作业。承办人员应综合各种因素进行全面分析,提出估价结果。书面估价结果应包括以下内容:
1.估价的原因,标的物名称、面积、结构、地理位置、环境条件、使用情况,所处区域城市规划及发展前景,房地产市场行情;
2.标的物及其附着物质量等级评定;
3.估价的原则、方法、分析过程和估价结果;
4.必要的附件。包括估价过程中作为估价依据的有关图纸、照片、背景材料,原始资料及实际勘测数据等;
5.其它需要说明的问题。
估价结果书应由承办人员签名。
第十一条 估价结果书由承办估价业务的估价机构或估价事务所签署意见并加盖单位公章后,书面通知当事人。
按本办法第六条规定由房地产估价机构承办的估价业务,其估价结果是国家和地方政府有关房地产税费、确定房地产损失补偿或赔偿金额的依据。估价结果书应制成若干副本分送有关部门。
第十二条 对估价结果中需要保密的内容,估价机构及估价事务所均不得随意向他人提供。
第十三条 当事人如对本办法第六条范围内的估价结果有异议的,可以在收到估价结果书之日起十五日内,向原估价机构申请复核。对复核结果仍有异议的可以向当地房地产仲裁机构申请仲裁,也可以向人民法院起诉。
委托估价发生纠纷时,双方应协商解决。协商不成时,当事人可以向当地房地产仲裁机构申请仲裁,也可以向人民法院起诉。
第十四条 委托估价机构或估价事务所进行的房地产估价项目,当事人应当向承办单位交纳估价费。估价费标准由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门制定,报物价行政主管部门批准实施。任何单位和个人不得擅自提高或变相提高收费标准。
第十五条 房地产市场估价的专业人员,通过资格考核,取得资格证书,并进行注册后,方可上岗工作。
估价人员的资格证书和注册办法,由国务院建设行政主管部门另行制定。
第十六条 估价人员如与申办估价项目的当事人有直接利害关系,应当主动回避。
第十七条 估价人员有下列行为之一的,房地产行政主管部门可以根据情节,给予警告,通报批评直至吊销估价人员资格证书。构成犯罪的,由司法机关追究其刑事责任。
(一)不按照估价程序和价格标准,造成严重估价失误的;
(二)弄虚作假,故意抬高或者压低标的物的价值或价格的;
(三)利用工作之便牟取私利的;
(四)因工作失职给国家和人民财产造成重大损失的。
第十八条 任何单位和个人都不得在估价过程中提供伪证。或者阻挠估价人员依法进行估价工作。对于提供伪证或者阻挠估价工作正常进行的,由房地产行政主管部门给予批评、教育。情节严重构成违反治安的,应提请公安机关予以处理。构成犯罪的,提请司法机关追究刑事责任。
第十九条 各省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可根据本办法制定实施细则,报同级人民政府批准发布。
第二十条 本办法由建设部负责解释。
第二十一条 本办法自1992年10月1日起施行。


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 2006年8月27日通过的《中华人民共和国企业破产法》(以下称《破产法》)专章规定了破产重整制度,使处在破产清算边缘的企业又看到了一丝生存的希望。重整制度的建立是我国破产立法上的一个重大突破和创新,但同时,我国的重整制度规定得又过于原则,不便于实际操作,尤其是对在实施重整过程中起着重要作用的股东权益调整规定得非常笼统,无法满足实务中的具体需要。笔者将主要从实务上对破产重整中的股东权益调整结合法学理论做出简要论述,以期对破产重整实践有所裨益。

  一、破产重整中公司股东权益调整的法律依据

  我国相关法律并没有对企业破产重整中的股东权益调整做出明确规定。但在《破产法》中对出资人权益调整有了原则性的表述。

  《破产法》第八十五条:“债务人的出资人代表可以列席讨论重整计划草案的债权人会议。重整计划草案涉及出资人权益调整事项的,应当设出资人组,对该事项进行表决。”

  《破产法》第八十七条:“部分表决组未通过重整计划草案的,债务人或者管理人可以同未通过重整计划草案的表决组协商。该表决组可以在协商后再表决一次。双方协商的结果不得损害其他表决组的利益。未通过重整计划草案的表决组拒绝再次表决或者再次表决仍未通过重整计划草案,但重整计划草案符合下列条件的,债务人或者管理人可以申请人民法院批准重整计划草案:(四)重整计划草案对出资人权益的调整公平、公正,或者出资人组已经通过重整计划草案”。

  可见《破产法》肯定了在破产重整方案中对出资人权益做出调整的做法。那是否意味着也可以对出资人的股权做出调整?出资人权益即股东权益,是股东因其出资享有的权益。股东权益更准确地说是一个会计学上的概念。股东权益又称净资产,是指公司总资产中扣除负债所余下的部分,是股本、资本公积、盈余公积、未分配利润的之和,代表了股东对企业的所有权,反映了股东在企业资产中享有的经济利益。股东权益是一个很重要的财务指标,它反映了公司的自有资本。当总资产小于负债时,公司就陷入了资不抵债的境地,这时,公司的股东权益便消失殆尽。如果实施破产清算,股东将一无所得。相反,股东权益金额越大,该公司的实力就越雄厚。如果只从这个角度来理解,调整出资人权益强调的则更多是出资人经济利益的分配调整。但这种理解又与破产重整中的企业实际状况不太相符,显得太狭隘。因为大多数进入破产重整的公司都处于资不抵债的情形,出资人的权益几乎都为负数,无法再进行任何有意义的调整。因此,笔者认为,《破产法》中的出资人权益应做宽泛理解,即股东因其出资拥有股权而享有的权利和利益。根据《公司法》的规定,股东的权利主要包括资产收益、参与重大决策和选择管理者三大基本权利。股东的权利直接依附于股东的出资,调整股东权益理应包含股东股权比例的调整、乃至于削弱为零。股权的自愿调整基于意思自治原则不存在法律障碍,本文将主要探讨股权的非自愿调整,且该种调整主要表现为股权结构的调整。

  二、破产重整中股权调整的法理基础和现实需要

  从上文的分析可知,破产重整中的股东权益调整得到了法律认可,股权结构的调整亦包括在文意之内。在股东非自愿调整股权的情况下,对其股权进行调整,是否有违背股权本质的嫌疑。在公司正常经营情况下,股东因其自身原因导致其股权被强制拍卖的情况,实践中屡有发生,在《担保法》、《物权法》等法条中均能找到法律依据。但在公司破产重整的情况下,对公司股权结构进行强制调整是否可行?

  一方面,股东权益调整是公司重整制度的必然要求和公平公正原则的应有之义。重整制度也称破产保护制度,是一项有效保护发生债务危机企业的制度,代表了现代国际破产法发展的主要潮流。重整制度兼顾多重利益平衡,即债权人之间的利益平衡,债权人与债务人、大股东、中小股东、重组方之间的利益平衡,各方当事人利益与社会利益之平衡等。重整是一项系统工程,需要各方当事人均付出一定成本,如果重整计划仅安排债权人延期受偿或者豁免债务,而不对陷公司于破产境地负有一定经营责任的公司股东,尤其是控股股东的权益进行调整,将导致重整成本由债权人承担,重整收益却由股东独享的严重后果,这不仅违背了民法最根本的公平、公正、等价有偿和责权利相统一原则,而且不符合重整制度公平调整各方当事人利益的基本价值理念。

  另一方面,依据信托原理,处在破产重整中的公司,无论是股东权利还是公司治理结构,都发生了变化,受到了限制。公司申请破产重整后,法院将为其指定管理人,由破产管理人接管公司财产进行管理和处分,并决定公司的内部管理事务等。根据信托法理论,破产管理人是破产财产的代理人,其基本概念源于法律拟制,即该法律实体的利益被视为独立于任何对该财产可以主张权利的人而独立存在。 在重整过程中,无论是债务人自己还是管理人来负责管理公司财产和营业事务,这种管理行为都是基于促使公司重整成功这一目的及受信义务而对公司债权人、股东、员工等进行的行为。基于信托理念,受托人可以基于信托目的独立的处理信托事务。如此分析,便不难理解股东权利被强制调整与股东转让股权和解散公司自由并不矛盾。

  再者,综观世界各国法律,不乏有明确限制股东权利的法律规定。如美国法有规定,重整计划可以削减任何种类的债权而不论其是否有担保,也可以削减任何种类的股权。 韩国法有规定,在因公司董事、准董事或者经理有重大责任的行为而引起重整程序开始原因产生的情况下,应规定以注销对该行为行使有较大影响力的股东及其亲属、以及大统领令所规定的有特殊关系的其他股东的三分之二以上股份或者把三个以上的股合成一股的方法来减少资本。 日本公司法规定,股东得凭其所持有的股票参加重整程序。股东按其股票的数额,有相应的表决权。公司有作为破产原因的事实时,股东无表决权。

  最后,对股东权利进行调整,是实践中破产中的公司重整成功所需采用的重要乃至关键措施。无论是普遍意义上的有限责任公司还是上市公司以致2008年后频繁出现的外资企业破产重整案中,调整公司股权结构成为了具有决定性意义的举措。典型的上市公司案例有ST宝硕、ST沧化,外资企业案例有雅新电子(苏州)有限公司和雅新线路板(苏州)有限公司破产重整案。

  三、股权调整的实施

  (一)坚持公平、公正原则

  《破产法》第八十七条规定了,重整计划草案对出资人权益的调整公平、公正的情况下,债务人或者管理人可以申请人民法院批准重整计划草案。也就是说,只要股权调整方案是公平、公正的,人民法院可以强制批准进行股权调整。但,如何调整才是“公平、公正”呢?笔者认为,需要做到如下几点:

  1、严格遵循法律程序。对公司股权结构进行调整,无论是通过股权转让、增资、减资等各种方式,应结合《破产法》、《公司法》以及相关司法解释寻求最佳的实施路径,并遵循相关程序。在破产重整中的企业,其治理结构已经不能如同正常经营的企业一般运行,但在股权调整方案的提出、制定、通知、表决、批准等一系列程序中仍然可以参考《公司法》中的相关条文,做到合法合理合情地调整股东权益。

  2、根据股东类型和所作贡献做出合理的股权调整方案。每个公司的股权结构有所不同,股东的情况也有差异。有控股股东、大股东、小股东,优先股股东、普通股股东,非流通股股东、流通股股东,管理层股东等等。基于不同类型的股东,其在重整中的地位不同,对公司身陷重整境地所应负的责任是不同的,其通过重整程序所能获得的利益也是不同的。因此,对纳入调整范围的股东以及调整的幅度并非一定是“一刀切”才是公平、公正。

  3、赋予被调整出资人更多的话语权和积极性。虽然公司成立之后成为独立的企业法人,拥有独立的财产和人格。但公司的成立是基于投资人的合意,基于投资人的出资行为,同时,公司的存续和发展对股东有着极大的依赖,公司的股东会、董事会也都是基于股东权利而产生的。因此,在股权调整过程中,应适当注意被调整股东的情绪,在股权调整实施的整个过程中,给予被调整股东应有的参与权、表决权、监督权。同时,当公司陷入破产境地,重整能给公司存续带来希望,也能让股东在公司重生后获得利益,因此,在重整方案中应尽力调动出资人参与重整的积极性。

  (二)股权调整的方式

  综观实践中破产重整的各类措施,股权调整主要有以下几种方式:

  1、股权转让。即将出资人的股权全部或部分地转让于他人,可以有偿也可以无偿。管理人将拟调整出资人股权转让的比例、价格、受让方等相关内容列入重整计划草案中,待重整计划被批准后,根据重整计划规定的条件进行股权转让。股权转让,可能是原股东之间的转让,也可能是原股东向新股东转让。原股东之间的转让,在股东增加控制权后往往伴随着原股东投入新的资金,直接用于弥补公司亏损和用于日常经营。

  2、增资扩股。即通过发行新股或增加公司注册资本的形式,由原股东增加投资或新股东投资入股,从而增加企业资本的一种方式。然而,采取此种方式必须以部分原有股东或新的股东愿意注入新的资金足以保障重整的启动和进行为前提,否则此种方式将不具有可行性。基于公平、公正的考虑,对那些不愿增资的股东,应当给予其相同的出资时间和机会。在公司净资产为正时,由于股东的股权尚有一定的价值,在增资扩股时,对不愿增资的股东享有的股权份额不可随意剥夺,应当根据破产清算时该部分股东可能分配的利益,为其保留相应的股权份额。

  3、债权转股权。即指债权人将所持债权转为其对债务人股权的投资行为。 关于能否以债权出资,之前一直存在争论。但《公司法》修改之后,能够以货币估价并可以依法转让的都可以作为出资。于是,以债权出资在法律上不存在什么障碍。但债权出资不仅存在法律风险,而且存在较大的道德风险。债权人以对破产企业的债权出资,相当于先向债务人收回债权,这有违破产法债权公平清偿的原则。同时,进入破产重整程序的企业已是资不抵债,需要新的资金投入以使企业恢复正常运转,而债转股虽然可以减少公司负债,但并不能解决破产急需资金的问题。因此,债转股在破产重整中适用应谨慎,一般也是结合其他几种方式合并使用。

  4、以上三种方式的结合。破产重整是一项长期而又复杂的系统工程,往往需要多种措施并行使用。在重整过程中,原股东可能借此机会受让股权成为控股股东或者引进新股东增资控股,同一行业的债权人也可能愿意整合行业资源进行债转股成为公司股东。实践中以受让股权最为频繁。

  (三)股权调整的程序

国家发展改革委、财政部关于完善收费许可证管理有关问题的通知

国家发展和改革委员会 财政部


发改价格〔2007〕648号

国家发展改革委、财政部关于完善收费许可证管理有关问题的通知

各省、自治区、直辖市发展改革委、物价局、财政厅(局):
  根据1998年原国家计委、原国家经贸委、财政部、监察部、审计署、国务院纠风办印发的《收费许可证管理办法》,各级价格、财政部门加强了收费许可证管理工作,对提高收费透明度、规范收费行为、治理乱收费等起到了重要作用。为进一步完善收费许可证管理工作,现就有关问题通知如下:
  一、收费许可证核发范围。国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他组织收取行政事业性收费,以及人民法院实施诉讼收费,应按《收费许可证管理办法》的有关规定到指定价格主管部门办理收费许可证。除法律、法规和省级以上人民政府另有规定外,凡不符合上述规定的,不得办理收费许可证。
  二、收费许可证核发依据。核发收费许可证应以国家法律、法规和按规定权限、程序批准的有效文件为依据。对符合条件的,要按照规定的时限及时办结审核手续并发证;对不符合条件的,要及时说明不予核发的理由。
  三、收费许可证变更与注销。对收费单位改变名称,增加收费项目、调整收费标准和收费范围的,应及时变更收费许可证的相关内容。对收费单位合并、分立、迁移或停业的,应及时变更或注销收费许可证。对已经核发的收费许可证,凡不符合本通知规定的,应及时注销。
  四、收费许可证审验。各级价格、财政部门要定期对收费许可证中的收费项目、收费标准、收费范围、收费对象等内容进行全面审验。对违规收费行为要进行及时检查处理。严禁“以证代文”、“以证批费”等违规行为。
  五、本通知自2007年5月1日起执行。过去与本通知不符的,一律以本通知为准。
                           国家发展改革委
                           财   政  部
                         二〇〇七年三月二十三日