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无证二手房（期房）买卖之法律风险与控制

作者：陈召利 主页：www.law-god.com

虽然房屋在未取得两证（房屋所有权证和国有土地使用证）前进行交易危险重重，但是高风险往往伴随着高收益，于是诸多购房者往往难以抵制低房价的巨大诱惑，心存侥幸，铤而走险。当然，一帆风顺，获得高收益者不乏其人，然而更多的是高风险的受害者，钱财两空。风险无处不在，只有清醒地认识无证二手房买卖中究竟存在哪些风险，才有可能事前预防至少是有所准备。
一、 无证二手房买卖之法律风险
（一） 二手房买卖合同无效之风险
卖房人欲出售尚未取得两证的房屋，首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定，卖房人未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。虽然实践中法院对于无两证的二手房买卖合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”而认定合同无效，也有的法院认为《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定并非强制性规定而是管理性规定，只是规范房屋权属不能发生变更，但是对合同效力没有影响。其实，我们完全没有必要拘泥于《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定的法律性质的争论，而应该注意到《中华人民共和国合同法》第五十一条对于无权处分的合同效力作了明确规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。反面言之，无处分权的人处分他人财产，权利人不追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权，则合同无效。所谓处分权，是所有权的一项权能，对于二手房买卖来说，卖房人只有取得房屋权属证书，才依法取得房屋所有权而有权处分该房屋（授权处分行为不予考虑），因此，如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋，二手房买卖合同的效力待定，如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书，则二手房买卖合同应认定无效。
（二） 房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定
现实中无两证的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记，直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长，能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件，不确定性因素较多，难以控制。
（三） 房屋质量难以保证
现实中无两证的二手房更多的是期房，在建成之前房屋质量如何根本无从判断，这必然为二手房的交付留下了质量隐患。
（四） “一房二卖”不可不防
无两证的二手房买卖无法办理预告登记，这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，卖房人极有可能将房屋出售给他人。
当然，这里只是列举了主要可能发生的法律风险，还有卖房人的对外抵押、信用破产等等。
二、无证二手房买卖之风险控制
在初步了解了无两证的二手房买卖的各种风险后，接下来必须考虑如何才能有效避免、最少是最大程度地降低可能发生的各类风险。
实践中主要采取以下两种做法：
做法一，签订二手房买卖预合同，也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话，二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。但是，一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同，则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿责任。
做法二，签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话，是可以有效避免二手房买卖合同被判定无效的法律风险。
本律师认为，上述两种做法各有利弊，但均存在一个致命的缺陷，就是在二手房买卖合同尚未生效前，全部房款或者部分房款如何支付？因为卖房人通常是因为急需资金周转才出售房屋，基本不可能在签订合同后不要求支付任何款项，通常会要求购房者支付房屋总价或者大部分款项。而此时二手房买卖合同尚未生效，购房者一旦支付房款，其合法权益如何保障？结合长期的工作实践，本律师认为上述两种做法都必须辅以借款合同才能在有效规避法律风险的同时达到合同双方当事人的目的。具体采取上述哪一种做法，应主要根据购房者的个人意愿来决定：
如果购房者的购买该房屋的意愿相当强烈，则应当签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。同时签订借款合同，在二手房买卖合同生效前，将约定的房款以借款的方式支付。
如果购房者的购买该房屋的意愿不是十分强烈，也就是说购房者认为可以购买该房屋，也可以购买其他房屋，而更注重权益的保障，则应当签订二手房买卖预合同，并约定高额的定金，当然最高不得超过合同标的的20%。而对于高于定金的部分款项则须签订借款合同并以借款的方式支付。
当然，无论采取上述哪一种做法，务必确保借款合同和二手房买卖（预）合同的有效衔接，如合同效力，定金的约定，款项的性质转换，违约责任等等。总的来说，无两证的二手房买卖存在极高的风险，建议尽量不要购买。如购房者执意购买无两证的二手房，因相关操作较为复杂，建议尽可能寻求专业法律人士帮助，以最大程度地降低法律风险，保障自己的合法权益。
　　破产重整制度与破产清算以及破产和解制度构成了我国新《破产法》的三大基本制度。债权人作为破产重整程序中债务人的控制人和重要参与人，应当充分保证其知情权，使债权人行使是否通过重整计划以及是否继续营业等重大事项的决定权，从而通过正当程序保证破产重整的实体正义，同时促进破产重整的顺利进行。笔者作为一名法官，在破产重整案件的审理过程中，深感保护重整企业债权人知情权的困难和重要意义，因此撰写此文，希望债权人在重整程序中的知情权保护问题，能够引起大家足够的重视。

一、关于知情权

（一）关于知情权的含义

“知情权”一词 ，学者们普遍认为是1945年在美国被提出，意思是民众享有通过新闻媒介了解政府工作情况的法定权利。[1]很多学者认为，知情权主要指公民有获取信息的权利和自由。[2]也有学者认为，“所谓知情权是在实质性不对等的法律主体之间，通过请求信息公开来实现的对自己有直接或间接利益的权利。”[3]通过学习，笔者认为下面这段论述较为准确、全面地表达了知情权的含义：“知情权即了解权，即在特定的法律关系中，一方主体从另一方主体依法了解与自身利益相关信息的权利和自由。它是权利的权利，属于基础性和前提性的权利，并具体体现为信息的主张权和信息的接受权。”[4]

（二）知情权的分类

通过对知情权分类的了解，能使我们对知情权有一个更为清晰的认识。学者们以不同的标准，从不同的角度对知情权进行了分类。笔者认为，把知情权分为公法性知情权和私法性知情权似乎更能从根本上区分知情权，更具有实践意义，因此这里对该分类做一重点介绍。该分类的作者指出：“按照知情权适用法律规范的性质不同，它可以分为公法性的知情权和私法性的知情权。从范围上讲，公民知情权包括公法上的知情权和私法上的知情权，前者是针对行政、立法和司法机关而言，后者则主要是指在诸如消费法律关系、医患法律关系、劳动法律关系中作为弱势群体一方的公民知情权。公民的公法性知情权，如宪法性知情权、行政知情权、司法知情权等，它一般通过宪法、宪法性法律、行政法律法规等公法予以规制，并借助宪法诉讼和行政诉讼的制度设计予以程序保障。这类知情权的权利主体一般为公民，而义务主体则为国家机关。私法性知情权，即民事知情权，其权利主体与义务主体的法律地位形式上是平等的，但对信息资源实质上占有的不平等才昭示了权利主体知情权的必要性。”[5]

笔者认为，不管私法性知情权是一种人格权还是债权性的权利，私法性的知情权基本上体现了前提性权利的这一属性，它是为了实现其另一实体上的权利和利益，而要求平等的相对人履行信息披露义务的权利。本文所要探讨的破产重整中债权人的知情权，主要都是通过平等的相对义务主体，如债务人履行信息披露义务来实现的，因此，主要属于私法性的知情权。

二、关于重整中债权人的地位与知情权保护

（一）从公司治理结构的角度看重整中债权人的地位

公司的治理结构有广义和狭义之分，广义的公司治理结构是指，“关于公司控制权和剩余索取权，即企业组织方式、控制机制和利益分配机制的所有法律、机构、制度和文化安排”；而狭义的公司治理结构仅指，“投资者（股东）和企业之间的利益分配和控制关系”。[6]本文探讨的是广义的公司治理结构的范畴。在公司正常经营的情况下，公司的治理结构主要体现在以下几个关系：1.股东大会与董事会之间的信托关系；2.董事会和经理人员之间的委托代理关系；3.监事会与董事会和经理人员之间的监督与被监督关系。而此时公司的治理结构呈现如下特点：一是公司最终控制权归属股东；二是股东利益至上；三是公司意思自治不受外界干预；四是债权人被排除在治理结构之外。在公司进入重整程序后，公司的治理机构则在以下几个方面发生重大变化：第一，公司控制权主要转移给债权人；第二，社会本位代替股东利益至上；第三，司法权介入干预公司意思自治；第四，新利益主体的产生要求权力重新配置。[7]

在公司进入破产重整程序后，公司治理机构中最重要的变化就是公司的控制权由股东主要转移给债权人。在经济学的概念中，所有权包含剩余索取权和控制权两项内容。最优的所有权安排是“企业价值最大化”的所有权安排，这种所有权安排能够使每个参与人的行动的外部效应最小化。在企业理论中，这种安排表现为“剩余索取权和剩余控制权的对应”。在企业正常经营时，剩余索取权和剩余控制权应该由股东享有。[8]而企业不再正常经营时，企业的控制权就会发生转移，而企业控制权转移的标准在于：“企业中原有的承担剩余风险的参与人已经不存在取得收益的可能性，这也就意味着其不再有承担风险的能力和动力激励。同时，企业中原有的享有固定合同收益的参与人已经无法通过固定合同保护自身利益，而是承担了企业经营的剩余风险。这时控制权就应当转移到实际承担企业剩余风险的参与者手中。”[9]企业在破产状态下就符合上述标准，因而控制权主要转移给了债权人。在破产清算的情况下，“控制权的内容相对单一，主要是对资产进行分配”；但在破产重整的情况下，“企业的资产已经在实际上属于债权人，因此，企业重整成功将在整体上是债权人的财富最大化，而企业重整失败的风险也将由债权人来承担。在企业进入重整程序直到重整计划通过的时间之内，企业一直在持续经营，控制权行使的内容除企业的经营外还包括企业因重整再生而新生的一切内容，这些内容恰恰是企业正常经营时的各类契约中所谓能明确分配的，在性质上都属于契约中所剩余的权力，这些权力应当分配给风险的承担者——债权人。”[10]在重整计划执行阶段，企业的控制权将再次发生转移，“随着债权的逐渐清偿，债权人的权利也越来越有限，股东权利呈上升趋势，股东大会恢复最高权利机关的地位”。[11]

通过上述分析，我们可以看出：在企业破产重整之前，企业的控制权归属于股东；在进入重整程序后至重整计划通过，企业的控制权转移到债权人手中；在重整计划的执行阶段，企业的控制权又从债权人向股东转移。在重整计划通过前，企业的控制权应当由债权人享有。但为什么上文表述为“公司控制权主要转移给债权人”？理由主要在于破产重整制度在维护当事人权益的同时，也强调保护社会的整体利益。在这样的理念下，债权人行使权力的组织债权人会议行使职权会受到法院限制，债权人会议的有些决议并不具有最终效力。此外，由于实践中存在债权人集体行动的困境及债权人冷漠等问题，因此债权人控制权往往需要由管理人或占有中的债务人集中行使，而债权人则行使最终控制权。在债权人能够行使权利之前，在时间上存在权力的真空状态，法律通常会规定有关组织代为行使权利。

（二）从法律规定看重整中债权人的地位

债权人会议是债权人行使权利的组织。我国 《破产法》第61条规定债权人会议行使下列职权：1.核查债权；2.申请人民法院更换管理人，审查管理人的费用和报酬；3.监督管理人；4.选任和更换债权人委员会成员；5.决定继续或者停止债务人的营业；6.通过重整计划；7.通过和解协议；8.通过债务人财产的管理方案；9.通过破产财产的变价方案；10.通过破产财产的分配方案；11.人民法院认为应当由债权人会议行使的其他职权。《破产法》第67条规定债权人会议可以决定设立债权人委员会；第68条规定债权人委员会行使下列职权：1.监督债务人财产的管理和处分；2.监督破产财产分配；3.提议召开债权人会议；4.债权人会议委托的其他职权。根据《破产法》的规定，债权人会议各组均同意重整计划的，重整计划视为通过；有部分未通过的可以协商后再次表决；仍有债权组不通过重整计划的，符合《破产法》第87条规定的情形的，债务人或管理人可以申请人民法院强制批准重整计划。根据《破产法》第93条的规定，债务人不能执行或者不执行重整计划的，债权人可以请求人民法院裁定终止重整计划的执行，并宣告债务人破产。

通过《破产法》的上述规定，可以看出我国《破产法》对债权人权利的规定，和上文对破产重整公司治理结构的理论分析是吻合的。债权人在破产重整中享有最终的控制权，体现在对重整计划的批准、是否继续营业等重大事项的决定权以及不能执行重整计划申请破产清算的权利方面；破产重整中的控制权的一些具体经营权则由管理人承担，而赋予债权人申请对管理人更换和监督管理人的权利。正如上文所指出的，破产重整不仅仅考虑债权人的控制权问题，还要考虑整体社会利益，所以《破产法》赋予了人民法院在保证债权人权益的前提下强制批准重整计划的权利。

（三）重整中债权人控制权与知情权保护

综上所述，无论从公司治理的理论层面，还是我国《 破产法 》 规定的法律层面 ，债权人在公司 （企业 ）进入破产重整程序后，主要归属于债权人，具体表现在决定企业是否继续营业、通过重整计划、申请更换管理人、行使监督权等等。在文章第1部分，笔者已经阐述，债权人在破产重整中的知情权基本上属于私法性知情权，它具有前提性权利的显著特点。通过上文分析，债权人在重整中对企业享有控制权，而债权人行使控制权的前提便是充分享有知情权。正如有的学者所言：“债权人要实现对重整过程的控制，一个很重要的因素是债务人的经营管理的透明状况，债务人的经营信息需要向债权人披露，以使债权人委员会能够作出及时而正确的判断。”[12]

三、破产重整中对债权人知情权的保护

利益主体多元，希望重整成功的总体目标基本一致但各自利益不同，是导致破产重整中债权人知情权保护不力的重要原因。此外，我国《破产法》在信息披露制度设计上有需要完善的地方，也是债权人知情权得不到有力保护的原因之一。如有学者通过与《证券法》的对比，指出“与相对成熟的证券信息披露制度相比，破产法上的信息披露制度尚未引起立法机关与学术界的足够重视，其无论在法律框架构建方面还是规则设计方面都存在不足。在规则设计方面的缺失，主要体现在信息披露义务主体范围、披露内容、披露程度、披露方式以及法律责任等方面。”[13]在此，笔者结合《破产法》相关规定以及实践经验，粗浅地谈一谈债权人在破产重整程序中的知情权保护问题。

（一）内容保障

根据《破产法》的规定，需要披露的信息可以分为法定披露信息和按需披露信息。前者指的是《破产法》明确规定需要披露的信息；后者指的是按照债权人等的要求，就有关信息进行披露。1.法定披露的信息。根据《破产法》的规定，债务人提出申请的，应当向人民法院提交财产状况说明、债务清册、债权清册、有关财务会计报告、职工安置预案以及职工工资的支付和社会保险费用的缴纳情况；人民法院需要通知和公告申请人、被申请人的名称或者姓名，人民法院受理破产申请的时间，管理人的名称或者姓名及其处理事务的地址等事项；债权情况，管理人费用和报酬；管理人实施下列行为，应当及时报告债权人委员会：涉及土地、房屋等不动产权益的转让，借款，设定财产担保，债权和有价证券的转让，履行债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，放弃权利，担保物的取回，对债权人利益有重大影响的其他财产处分行为；管理人和债务人向债权人大会提交重整计划草案；在重整监督期内，债务人应当向管理人报告重整计划执行情况和债务人财务状况。2.按需披露的信息。《破产法》规定，债务人的有关人员需根据人民法院、管理人的要求进行工作，并如实回答询问，列席债权人会议并如实回答债权人的询问；债权人委员会执行职务时，有权要求管理人、债务人的有关人员对其职权范围内的事务作出说明或者提供有关文件。

通过上述介绍，我们可以看到《破产法》对信息披露的内容还是做了大量规定的。但笔者认为仍存在需要完善的地方。

第一，应当就信息披露的问题做专门的规定。上述信息披露的内容都散见于破产法的各个章节，并没有进行统一的规定，这样导致实践中对信息披露不能很好地贯彻落实。

第二，对于重整计划草案的规定不够充分。《破产法》第81条规定重整计划草案应当包括下列内容：债务人的经营方案、债权分类、债权调整方案、债权受偿方案、重整计划的执行期限、重整计划执行的监督期限、有利于债务人重整的其他方案。笔者认为在重整计划草案中，还应当包含债务人的经营历史，导致破产重整的原因、应收账款追回的可能性、 普通债权在重整计划被批准时按照破产清算程序预计能获得的清偿比例、 重整计划执行阶段债务人管理层的报酬等等，增加这些内容能够让债权人有相对充分的信息来决定是否同意重整计划草案，以及可促使管理人等选择最佳的重整方案。

（二）时间保障