宁波市人民政府关于修改《宁波市房地产交易市场暂行管理办法》的决定
浙江省宁波市人民政府
宁波市人民政府关于修改《宁波市房地产交易市场暂行管理办法》的决定
宁波市人民政府
现发布《关于修改〈宁波市房地产交易市场暂行管理办法〉的决定》，自发布之日起施行。
决定
宁波市人民政府决定对《宁波市房地产交易市场暂行管理办法》作如下修改：
第二十八条第一款修改为：“违反本办法进行私下交易、弄虚作假、隐价瞒租的，由市房地产管理局对责任人处以10％至50％的罚款，但最高不超过50000元。”
本决定自发布之日起施行。《宁波市房地产交易市场暂行管理办法》根据本决定作相应修改，重新发布。
宁波市房地产交易市场暂行管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强房地产交易管理，维护房地产交易市场正常秩序，保护公民、法人的合法权益，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市海曙、江东、江北三区内各种所有制房屋的买卖、交换、转让、抵押、典当、租赁以及其他在房地产流通领域中的各种经营活动。
第三条 本办法由市房地产交易市场管理委员会（以下简称管委会）负责组织实施。
第四条 房地产交易市场管理，应充分发挥市场机制的作用，保护合法的房地产经营活动，禁止房地产私下交易和投机倒把活动，取缔无证无照经营。
第二章 交易市场
第五条 凡房屋买卖、交换、转让、抵押、典当、租赁等房地产经营活动，一律通过房地产交易所（以下简称交易所）进行。
交易双方必须在洽谈成熟后两个月内向交易所提出申请，提供有关证件，办理有关手续。
第六条 交易所具体办理下列房地产交易业务：
（一）为交易各方提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；
（二）提供有关房地产的法律、政策咨询服务；
（三）查勘房屋土地，评估房地产价格；
（四）办理房产交易登记、监证、立契、过户手续，同时办理土地使用权变更手续；
（五）受委托办理帮购、帮销、拍卖、中介、出租、承租等业务；
（六）管委会交办的其他事务。
第七条 依法设立的房地产开发经营单位，其经营活动应接受管委会的监督和业务指导。在每幢商品房屋获准开发建设后，应即将建筑许可证、销售计划批准书的复印件送交易所备案。
第八条 经管委会资质审查和工商行政管理机关核准发给证件的房地产经纪人，应在交易所管理下，从事房地产交易的中介服务，合理收取劳务费。
无证的房地产经纪人，予以取缔。
第三章 买卖、交换
第九条 房屋买卖、交换按下列程序进行：
（一）双方提出申请，交验房屋所有权证和其他有关证件；
（二）填写交易所提供的申请表和契约；
（三）经房屋所在地的区房地产管理处和交易所审查，公告询议；
（四）按规定交纳契税、调节费和市场管理费；
（五）由交易所在契约上加盖监证专用章。
第十条 凭交易所加盖监证专用章的契约，向房产登记发证机关办理房屋产权转移登记，申领房屋所有权证；向土地登记发证机关办理土地使用权变更登记，申领土地使用权证。
第十一条 个人或单位购买商品房的，凭房地产开发经营单位的房屋买卖合同、发票、房屋平面图办理登记、立契、过户手续；个人购买，还须出示户口簿、居民身份证和工作单位证明。
第十二条 交换房屋的，须经交易所价格评估。价格相等的，可免征契税；不相等的，其超过部分按本办法房屋买卖的有关规定交纳契税。
第十三条 机关、团体、部队、企事业单位出卖自有房屋，应按有关规定经有处分权的上级主管机关批准；如因特殊需要必须购买私有房屋的，须经县以上人民政府批准。
外地单位来本市海曙、江东、江北三区购买生产、营业、办公等用房的，须经本市各有关主管部门批准。特殊地域由市人民政府另行规定。
单位与单位之间买卖自有房屋，一般需经公证。
第十四条 个人购买房屋，除市人民政府另有规定外，限于有海曙、江东、江北三区城区正式户口的居民，其购房面积按自住自用的原则办理。
第十五条 个人买得的房屋，须自住自用满五年后方准在交易市场出售。如遇特殊情况须在五年内出售的，应经交易所审核同意。
第十六条 房屋所有人出卖已出租的房屋，须提前三个月告知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
承租人放弃优先购买权而房屋租赁期又未满的，新的房屋所有权人和承租人应继续履行租赁合同。
第十七条 下列房屋不得买卖、交换：
（一）无合法产权证件和土地使用权证的；
（二）产权有争议的；
（三）有关房地产债务未结清的；
（四）已列入拆迁范围的；
（五）产权人出卖房屋后无处居住的；
（六）其他依法限制权属转移的。
第十八条 商品房的销售价格，由市物价局按价格管理权限核批。买方按审定的价格交纳契税。
第十九条 房屋买卖，先由买卖双方协商议定价格，再出交易所按《宁波市房屋价格评估办法》进行评估。
实际成交价低于评估价的，按评估价交纳契税和调节费；实际成交价高于评估价的，按实际成交价交纳契税和调节费。
第二十条 调节费由房屋出卖人交纳。
一九八○年一月一日以后买入的房屋出售的，调节费为实际成交价减法原买入价和契税正差价的20％。
一九八○年以前买入的房屋和原无买入价的房屋出售的，调节费为房价×（地段等级系数－1）的30％。
管委会可根据房屋交易的实际情况调整调节费收取的百分比，报市人民政府批准出，及时公布。
调节费（含土地收益和房产收益）由交易所收取后交市财政专户存储，专款专用于城市开发、建设。
第二十一条 本办法公布施行前已经买卖、交换的房屋未按规定办理有关手续的，应在本办法施行之日起六个月内到交易所补办，但不收取调节费。
第四章 抵押、典当、租赁
第二十二条 单位或个人以房屋作抵押物的，应签订抵押合同，并经交易所监证和价格评估。
债权人因债务人到期不履行债务而变卖抵押房屋的，必须通过交易所进行。
第二十三条 典当房屋，由典人与承典人应签订典当契约，经交易所审核、监证，并交纳契税。
承典人凭监证的契约向房产登记发证机关办理典当房屋他项权利登记，申领他项权证。
第二十四条 出租房屋，租赁双方应签订租赁合同。
个人出租私有住宅的，应将租赁合同送当地房管所备案；单位的个人出租自有、私有非住宅的，应经当地房地产管理处审核，到交易所办理登记、监证手续，领取《自有（私有）非住宅出租证》后，方准出租。
第二十五条 房屋租金由租赁双方暂在现行公房租金标准三倍以上六倍以下协商议定。超过六倍的，超过部分由交易所收取30％的调节费。
调节费的管理、使用同本办法第二十条第五款规定。
第二十六条 承租人转租全部或部分房屋给第三方的，应征得出租人的同意，并订立租赁合同，经交易所审核、监证。
转租直管公房，按市人民政府的有关规定执行。
第二十七条 需利用街面住宅发展第三产业的，应符合市规划控制要求，由需用单位或个人提供房源，安置原使用人，也可委托交易所或区房地产管理处进行调整，并依有关规定办理使用权变更手续。
第五章 处 罚
第二十八条 违反本办法进行私下交易、弄虚作假、隐价瞒租的，由市房地产管理局对责任人处以房价或隐瞒金额10％至50％的罚款，但最高不超过50000元。
罚款按规定上缴国库。
第二十九条 在房地产交易中属违反国家土地、物价、工商行政、税务等管理的法律、法规和规章的行为，由各职能部门按照有关规定单独或会同房地产管理部门进行处罚，触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十条 对市房地产管理局依照本办法作出的行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知之日起十五日内向市人民政府申请复议，也可以依法直接向人民法院起诉。
第六章 附 则
第三十一条 各县（市）和镇海。北仑两区设立房地产交易市场的，可参照执行本办法。
第三十二条 涉外房地产交易管理，按国家有关规定执行。
第三十三条 房地产交易市场管理费、房地产经记人劳务费收取标准，由市物价局会同有关部门另行规定，按管理权限报批后执行。
第三十四条 房地产交易中有关国有土地使用权出让、转让事项，按国家规定和《宁波市国有土地使用权有偿出让、转让暂行办法》执行。
第三十五条 管委会可根据本办法制定具体实施措施。
第三十六条 本办法授权市房地产交易市场管理委员会负责解释。
第三十七条 本办法自公布之日起施行。
1997年7月30日
不同的技术信息采用不同的保护方式
唐青林
一、适合采用商业秘密方式保护的技术信息
对于一些特殊的技术信息，企业既可以选择商业秘密保护方式，又可以选择申请专利的方式予以保护，两种保护方式的保护对象在一定程度上具有交叉性。企业在面面临商业秘密还是专利保护的选择时，到底该如何抉择？企业应该结合各技术信息的具体情况，在充分衡量专利保护与商业秘密保护的优缺点的前提下，做出最合适的选择。
商业秘密保护与专利保护都属于知识产权的重要保护方式，二者既有联系，又各自具有独特的一面。一些不为公众所知悉的有价值的技术信息不满足申请专利的法定条件，但可以把其作为商业秘密予以保护。也有一些技术信息同时满足两种保护要求的条件，但综合考虑各种因素后，其更适宜采取商业秘密方式保护。以下具体针对市场中常见的这类技术信息，作具体的分析：
（1）通过反向工程很难或几乎不能获得的技术信息，可以通过商业秘密方式予以保护。《最高人民法院关于审理不正当竞争民事案件应用法律若干问题的解释》（法释〔2007〕2号）第十二条规定，通过反向工程手段获得商业秘密并不属于《反不正当竞争法》规定的侵犯商业秘密行为。对于很难或者几乎不可能通过反向工程手段获得的技术信息，权利人采取商业秘密方式保护，一般情况下能够获取更大的利益，例如，可口可乐的配方，如果当初权利人选择了专利保护方式，则在专利保护期满后，该配方就属于社会的资源，人人都可以免费使用，很明显就不可能给权利人创造出如此巨大的利益；反之，对于那些通过反向工程容易获得的技术信息，并且符合申请专利的条件的，则适宜采用专利保护。
（2）申请专利保护的成功率较低的技术信息，可以通过商业秘密方式予以保护。《中华人民共和国专利法》（修正）第二十二条要求被授予专利权的发明和实用新型，应当具备新颖性、创造性和实用性三个条件。专利是技术垄断的合法化和制度化，因而我国会严格审核申请专利的技术信息。一项技术信息只有在同时满足新颖性、创造性和实用性三个条件，才能被授予专利权。根据近几年的数据显示，专利申请被批准的概率还不到30%。而《中华人民共和国专利法》（修正）第三十四条规定，专利申请经初步审查认为符合本法要求的，自申请日起满十八个月即行公布，国务院专利行政部门也可以根据申请人的请求早日公布其申请。即公开申请专利的技术信息是获得专利保护的前提。但是，技术秘密一旦公开，便丧失了其秘密性，即使最后申请专利以失败告终，也不能再主张作为商业秘密来获得保护了。因此，商业秘密权利人应当综合分析其技术秘密的内容和特点。如果申请专利保护的成功率比较低，则适宜采用商业秘密方式保护。
（3）技术信息的价值期限远远超过专利保护的期限，建议通过商业秘密方式予以保护。。现代科技发展迅速，有些技术不到一年半载，就基本被淘汰。因此，技术信息所有人在选择知识产权保护方式前，应该根据技术信息的具体情况，结合市场发展的现状和趋势，对其价值期限做一个大概的评估。如果该技术信息的价值期限不超过专利法保护的期限，并且满足申请专利的条件，则技术信息所有人可以选择专利保护。但对于有些技术信息，例如可口可乐饮料配方，可能会无期限地给企业带来经济利益和竞争优势，对于这种情形，由于商业秘密的保护期限可以是无期限的，则更适宜采取商业秘密方式保护。如果当初可口可乐发明人彭巴顿选择了专利保护，二十年后该配方就属于社会公共资源了，而不会出现现今畅销世界百余年的盛况了。尽管商业秘密保护存在商业秘密被泄露的风险，但从经济学的角度看：高风险，高收益。采用商业秘密方式保护能够给权利人带来更大的经济利益和持久的竞争优势。
（4）技术信息本身的经济价值不足以支付专利申请费、年费等费用，建议通过商业秘密方式予以保护。。根据我国《专利法》的规定，专利需要缴纳申请费、每年按时缴纳年费。商业秘密保护则不然，商业秘密保护的成本主要在于权利人采取保密措施的花费，法律并未强制规定权利人必须付出多大的成本来保护商业秘密，保密成本主要由权利人自主决定。因此，权利人可以在衡量各技术信息的经济价值后，有针对性的决定花费多少资金、采用何种保密措施，从而实现利益的最大化。如果一项技术信息给权利人带来的经济价值还不能支付或基本支付专利保护的费用，那选择申请专利保护就没有意义。因此，当技术信息本身的经济价值不足以支付专利申请费、年费等费用时，宜采用商业秘密方式保护。
（5）技术信息不公开时的价值更大，则适宜采用商业秘密方式保护。有些技术信息内部机理比较复杂，他人很难独立研发出相同的技术。如果申请专利，则专利申请人必须依法公开其技术信息。则他人可以在原有技术的基础上，寻找技术的某个材质或其他部分的替代物，这样不仅能取得相同的技术效果，还能逃避专利权侵权责任。他人还可以在参考原有的技术内容的基础上，创造出更新更有价值的技术，从而影响原有技术信息的市场竞争力，甚至把原有技术排挤出市场。反之，如果采用商业秘密方式保护，权利人会把技术信息“藏”起来，未经其同意，他人一般无法通过合法手段获取该技术信息，不用担心他人利用其技术成果的便利，很创造出更有价值的技术成果，影响原权利人的优势竞争地位和经济效益。因此，如果技术信息公开时的价值小于不公开时的价值，则更适宜采用商业秘密方式保护。
除此之外，技术信息所有人还可以根据其技术信息是否容易被他人独立研发出来、是否容易采取全面保密措施、受到侵害后的救济途径等因素，决定是否更适宜采用商业秘密方式保护。
在实践中，一项技术信息不单单是一个因素的承载体，往往是几种因素参杂在一起，情况比较复杂。技术信息所有人应当综合分析各因素，从整体上评价各因素的轻重，然后判定该技术信息适合采取何种知识产权保护方式。
二、通过商业秘密和申请专利结合的方式保护技术信息
通过商业秘密和专利方式，都可以对一项技术信息进行法律保护。无论是专利还是商业秘密,从本质上来讲,都是通过赋予企业某种技术垄断来保护其对特定智力创作成果所享有的利益。两者相比，专利权人是依靠法律的直接规定取得排他性的使用权利，而商业秘密权利人则是通过自身的保护手段来获取同样的独占使用。二者在保护期限、保护范围、保护费用等方面也存在差别。正是这些差别，导致商业秘密保护与专利保护相比既有优势也有劣势。我们认为两种保护方式的结合使用，可以采二者长处，补其所短，达到最佳的保护状态，取得预期的效果。本书作者认为，从整体的角度来看，技术信息是由很多部分组合而成的，可以将核心技术作为商业秘密保护,而整体技术作为专利申请保护。这样既可以避免他人仿制、冒用其技术,也可以借助专利保护有效享有独占的收益。
企业如何结合使用商业秘密保护和专利保护？具体分析如下：
首先，企业应该充分认识商业秘密保护与专利保护两种保护方式。认真研究两种保护方式的保护客体、保护对象、保护成本、获得保护的要求等，了解二者的优缺点。在初步了解的基础上，寻找两种保护方式之间的联系和差别，帮助技术信息所有人作出最佳选择。
其次，企业应该组织专业技术人员和法律专业人员共同对其所有的技术信息进行分解、分类，并对各部分技术价值和重要性做评估，然后选择保护形式。比如，若一项技术信息的核心部分不易被他人通过反向工程或独立研发等合法手段获得，那么企业应把核心部分以商业秘密的形式予以保护，而把那些容易通过反向工程或独立研发等合法手段获得的边缘部分申请专利保护，这样便能够达到利益最大化。反之，如果核心部分易被他人通过反向工程或独立研发等合法手段取得，则核心技术部分适宜采取专利保护的方式。
