杭州市城市建设综合开发管理条例
浙江省人大常委会
杭州市城市建设综合开发管理条例
浙江省人大常委会
（1989年12月29日杭州市第七届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过 1990年5月12日浙江省第七届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准）
目 录
第一章 总 则
第二章 规划和计划管理
第三章 开发公司管理
第四章 基础设施建设管理
第五章 房屋开发建设管理
第六章 公建配套设施建设管理
第七章 罚 则
第八章 附 则
第一章 总 则
第一条 为了更好地实施城市总体规划，积极推行城市建设综合开发，加快建设进度，充分发挥投资的经济效益、社会效益和环境效益，根据国家有关规定，结合本市实际情况，特制定本条例。
第二条 凡在本市城市规划区内（不含市属县、市）进行城市建设综合开发，都应依照本条例及国家有关规定实行统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设。
基本建设项目必须遵守基本建设程序，并纳入固定资产投资计划。
第三条 本条例所称城市建设综合开发系指在一定规模的区域内统一进行城市基础设施、各类房屋和公建配套设施建设。
第四条 杭州市人民政府城市建设行政主管部门主管城市建设综合开发管理工作。市政府各有关职能部门对城市建设综合开发的规划、计划、用地、拆迁、价格、资金等事宜协同进行管理、监督、协调和服务。
第二章 规划和计划管理
第五条 城市建设综合开发，必须按照城市总体规划、土地利用规划和近期建设规划，编制城市建设综合开发区的建设规划，合理确定综合开发区的规模、布局和建设用地，统筹安排综合开发区的城市基础设施、各类房屋和公建配套设施建设。
综合开发区的建设规划由市规划管理部门组织编制，并按规定权限审批。
第六条 城市建设综合开发的近期建设计划，由市计划管理部门会同市城市建设行政主管部门和土地管理部门根据近期建设规划制定。
城市建设综合开发的年度建设计划，由市计划管理部门根据综合开发区的近期建设计划会同市城市建设行政主管部门和土地管理部门制定。
近期建设计划和年度计划，按管理权限需报经省或国家计划管理部门审批的，应按规定上报审批。
第七条 开发公司在城市规划区内进行城市建设综合开发需要申请用地的，在取得市规划管理部门核发的建设用地规划许可证后，向市土地管理部门申请用地，经市人民政府审查批准后，由市土地管理部门划拨土地。
第八条 在综合开发区内，除危（灾）房翻建及其他特殊情况，经市规划管理部门审查同意，可不纳入综合开发范围外，其余建设项目都应实行综合开发建设。
第三章 开发公司管理
第九条 本条例所称的开发公司系指在本市城市规划区内，从事基础设施、各类房屋和公建配套设施建设的公司。
第十条 开发公司是具有独立资格的法人，实行独立核算、自负盈亏。
第十一条 开发公司必须具备以下条件：
1、有独立的经营管理机构和固定的办公地点；
2、有与开发业务相适应的固定工程技术人员和专业管理人员；
3、有相应的自有流动资金，能依法独立承担民事责任；
4、有健全的经营、财务、经济核算等管理制度。
第十二条 开发公司经市城市建设行政主管部门资质审查并按规定权限上报批准，发给资质级别证书后，向当地工商行政管理部门申请领取营业执照。
第十三条 开发公司凭资质证书和营业执照，方可从事与其资质级别相适应的综合开发。
外地开发公司进杭从事综合开发，须经市城市建设行政主管部门批准。
第十四条 开发公司必须在核定的范围内从事经营活动，严禁越级开发，非法转包。
第十五条 开发公司要对其承担的综合开发区内的建设工程质量全面负责，并接受工程质量监督部门的监督。
第十六条 开发公司年终的净收益，应按市政府核定的比例上交财政，专项用于城市的综合开发建设。
第十七条 开发公司执行国家规定的会计制度，并受银行、财税和审计部门的监督。用于综合开发的建设资金，应存入建设银行。
第四章 基础设施建设管理
第十八条 综合开发区的开发建设，必须首先进行基础设施建设。没有进行基础设施建设的综合开发区，不得进行房屋开发建设。
第十九条 新区的基础设施建设由市城市建设行政主管部门组织开发建设。旧区的基础设施建设由承担该区综合开发建设的开发公司负责建设。
第二十条 基础设施建设所需资金，可采取下列方式筹集：
1、城市建设资金拨款；
2、银行贷款；
3、房屋建设开发公司投资；
4、向参加综合开发区建设的单位按规定预收部分定金；
5、其它符合国家规定的建设资金。
第二十一条 基础设施建设工程竣工后，由市城市建设行政主管部门组织有关部门进行验收，验收合格后，方可投入使用。
第五章 房屋开发建设管理
第二十二条 房屋开发建设，必须按照批准的综合开发区建设规划和设计文件组织实施。
综合开发区建设和各类房屋设计必须严格按照国家、省和本市有关的建设标准和定额指标执行。
第二十三条 房屋开发建设由开发公司承担。
单位需要建房的，必须委托开发公司进行统一开发建设。单位因特殊情况确需自行组织建房的，必须经市城市建设行政主管部门审查批准，严格按照规划要求组织建房，并按规定承担公建配套项目建设或交纳相应的公建配套项目建设费用。
第二十四条 综合开发的房屋建设项目，必须采取招标的方式，择优选定建筑施工企业。
第二十五条 房屋开发建设项目竣工后，由市城市建设行政主管部门根据规划与设计要求组织有关部门验收；验收合格后，有关部门应在一个月内办妥交接手续，然后方可销售或交付使用。
第二十六条 出售综合开发建设的各类房屋，必须按省、市有关部门确定的商品房销售计划和价格进行，并接受物价、审计部门的监督。
第六章 公建配套设施建设管理
第二十七条 综合开发住宅区的公建配套设施建设项目，按照国家和本市有关居住生活区规划定额指标执行。
第二十八条 开发公司在进行房屋开发建设时，公建配套设施项目必须与房屋主体工程同时或先行规划、设计、施工、交付使用。未经市规划管理部门和综合开发区的规划批准部门同意，不得擅自更改公建配套项目、建设内容和建筑面积。
第二十九条 综合开发区的公建配套设施，属营业性用房的，由市人民政府有偿划拨给使用单位使用，收回的资金，专项用于城市网点设施建设。属非营业性用房的，以及由居民区使用的直接为居民生活服务的营业性用房，其产权归国家所有，由房地产管理部门统一管理（其中学校和
市政设施用房分别由教育管理部门和市政设施管理部门管理），由使用单位免租使用，并自行负责维修。
建成的公建配套设施，未经市规划管理部门同意，不得改变其使用功能。
第七章 罚 则
第三十条 违反本条例规定的，分别作如下处理：
（一）未按本条例办理审批手续，擅自从事城市建设综合开发活动的，责令其停止经营，没收其非法收入，并按非法经营处以罚款。
（二）开发公司越级承担开发建设任务，或者非法转包开发建设项目的，责令其停业整顿，没收其非法所得，并可视情按规定权限上报批准降低其资质等级或吊销其资质证书。凡吊销资质证书的，由工商行政管理部门同时吊销其营业执照。
（三）开发公司未按规定完成开发建设项目及其公建配套设施建设的，责令其限期完成建设任务。在完成规定的建设任务之前，各有关部门不得安排其承接新的建设项目。
（四）综合开发区内建设项目工程质量验收不合格的，责令开发公司返工，并处以罚款，问题严重的还可按规定权限上报批准降低其资质等级。
（五）未经审批擅自改变公建配套设施的使用性质，责令使用者限期改正；超过限期仍不改正的，可收回其使用权，按原使用性质另行安排他人使用。
（六）不按规定时间和规定比例上交财政款项的，按日加收千分之五的滞纳金。
（七）对少报、转移和隐瞒收益的，可处应上交收益的五倍以下罚款。
第三十一条 本条例规定的停止、没收、罚款等行政处罚，由市城市建设行政主管部门或其它有关部门按管理权限依法作出决定。当事人对处罚不服的，可以在接到处罚通知之日起十五日内向作出决定的机关的上级行政机关申请复议；对复议不服的，可在收到复议决定书之日起十五日
内向人民法院起诉；也可在接到处罚决定书之日起十五日内直接向人民法院起诉。
第三十二条 当事人对处罚决定在规定期限内不起诉又不履行的，作出处罚决定的机关可申请人民法院强制执行。
第八章 附 则
第三十三条 综合开发建设的住宅区管理办法由市人民政府另行制定。
第三十四条 城市国有土地有偿出让后的开发建设事宜，按照国家、省的有关规定和本条例的规定办理。涉外的建设项目按国家和省的有关规定办理。
第三十五条 本条例的具体应用问题由市人民政府城市建设行政主管部门负责解释。
第三十六条 本条例自公布之日起施行。1984年5月6日市人民政府发布的《杭州市房屋建设开发暂行规定》和《杭州市房屋建设开发实施细则》及其有关说明同时废止。
1990年5月12日
也谈社区警务的一些工作方法
深圳市公安局景田派出所副所长 李笑杰
社区警务在现阶段是一项深入民心的警务勤务方式，也是现代警务的趋势及主流。但社区工作也是一项非常繁杂的工作，很多社区民警感到工作起来难以下手，或者工作起来缺乏方式方法，值此机会，我想给大家谈谈社区警务的一些工作方法，以供大家参考。
一、社区警务的一些常识
首先，我们要明确社区警务的中心工作。在此我认为有必要说一说社区及社区警务的一些常识。社区是一个社会学的概念，通常解释为“指在一定地理区域上活动的具有同质性的社会群体”。其含义是指以地区为范围，人们在地缘的基础上结成的相互合作的群体，用以区别在血缘的基础上结成的相互合作的群体。要保持这一特殊群体的相对稳定性，社区安全防范工作是维持这一群体存在和稳定的重要工作。由此延伸出社区警务的概念，我本人的理解，社区警务是指：警方与社区能动地互相作用，共同发现和解决社区所关注的治安问题，是警方工作将原有的反映型、被动型变为超前的预防型、主动型的思想模式和方法体系。其实质就是要求警察立足于社区，积极开展各项宣传工作，动员和组织社区群众，实行警民合作，不断增强社区民众参与社区各项治安管理、预防违法犯罪的意识。这种理论认为抑制犯罪的关键在社区，有效的抑制犯罪必须依靠社区，警察工作的主要内容是为社区服务，发现和了解社区的犯罪和社会问题，鼓励公众参加预防犯罪工作。主张以公众为打击犯罪的主体，以社会为根治犯罪的主战场，以宣传、教育公众为警务工作的中心。社区警务是存在于警方和社区之间的一种互相作用的过程，通过警察工作与社区治安自治工作的有机结合，进一步密切警民关系，控制和减少社区犯罪，搞好社区的安全防范。在我国公安机关的派出所和民警自然成为社区安全防范的主导力量，是具体社区警务的实施者。由此我们可以知道社区警务的中心工作就是搞好安全防范，则安全防范是我们的主业。
二、社区警务与“博弈”理论的关系
很多社区民警虽然知道安全防范在社区工作的重要性，但是怎么去开展缺乏方法，致使社区防范措施不到位，可防性案件不断发生。社区防范其实与霍金的“博弈”理论非常相似，我们可以用这个理论来解释社区的防范工作。根据社区警务的工作性质，我们社区工作的“博弈”对手是“潜在之敌”，则是那些欲入侵我们所管理社区的一切违法犯罪分子，所以说，我们与违法犯罪分子进行的是一场没有硝烟的战争；我们就如同与犯罪分子下一盘棋，这就是“博弈”。我们社区中各种群防群治力量及各种先进的物防、技防措施是我们的“棋子”，如果我们充分的调动、整合了社区的各种群防群治力量，部署、落实了各种物防、技防设施，那我们就不会缺“车”少“马”，我们就能充分掌握了我们的社区资源。而违法犯罪分子的“棋子”则是他们的各种作案手段、工具、选择作案的时间等等一切因素。之后双方角力，进行较量，而且是无时不刻都存在的较量。有充足的资源给我们，如果我们不会运用或运用不当，也就是说“下棋”的方法不对，出现防范漏洞，那违法犯罪分子就抓住我们的漏洞而轻易的将我们击败，那就是说我们的社区发生了可防性的案件，我们败给了对手。我们的失败是小事，但因我们的失误，却造成了严重的后果：社区群众蒙受了财产的损失，或受到了人身的伤害。我们作为一个“棋手”，必然要受倒查责任追究。我们如果连续发案，就证明我们是一个非常失败的“棋手”。但如果我们“棋高一着”，方法得当，料敌先机，那我们的社区就形成了张网以待之势，一旦有敌来犯，必敌来即擒；甚至违法犯罪分子看到我们摆下难以破解的“棋局”，感到无法下手，对我们绕道行走，在“博弈”中我们就赢了。
三、防范与入侵的“博弈”较量
因此，在社区“博弈”中涉及了上述一系列的方式方法的问题，也就是我们在治安控防中所做的一切工作及如何有效的进行防范的问题。首先，我们必须充分利用社区的各种资源，做到各种资源能为我所用。各种资源总的来说就是我们社区中人防、物防、技防所有物质及技术的总和。现在我先谈谈资源的整合。一个成功的社区民警应该是善于整合各种社区资源，甚至是善于挖掘各种社区资源的人，从而使之形成合力。有的社区民警说我也在做这项工作呀，但是从纵深的角度来看，这些社区民警是做表面的功夫而已，如其组建的社区义务巡逻队根本没有发挥作用，只是用来应付上级检查；他的门前治安三包只有形式，没有内容，形同虚设；他的治安耳目一年到头一条有价值的线索都没有提供过，只是人有我也有而已；小区存在的防范漏洞入眼后麻木不仁，人防、物防、技防措施不到位，根本不去想办法解决，只是发发整改通知书，至于物业单位落不落实漠不关心，致使社区形成发案居高不下、防不胜防的局面，犯罪分子来到他管理的社区如入无人之境，他也深得犯罪分子的“喜爱”，因而对他的社区频频光顾。此类民警在社区中不在少数。但也奇怪，考核时，这些民警所整理的资料洋洋大观，形式合格而且规范，还能受到表扬，所得分数也很高。可以说这些现象在我们社区工作中形成了一个怪圈，很值得我们基层领导认真并审慎的进行检讨。问题的焦点是我们太在乎形式，对实质的社区工作虽然也想重视，但实际工作中缺乏相应的调研，因而形式脱离了实际工作。说到这里，我想谈谈西方警察的科学研究工作。西方警察部门一般不擅长作理论推导（而往往理论推导则是我国警察部门采取的主要方法），而是采取通过调查证明的方法，确认一个论点的成立，形成对实际工作的指导。这种方法比较机械，但是很科学。其理论源于实践，治学态度严谨，同时也比较务实。如果我们适当使用他人的科学方法，可能对实质的社区工作有所帮助。话说回来，有的社区民警确实有高度的责任心，想尽办法利用并挖掘社区的各种资源，为其所用，所以在社区控防与违法犯罪分子的“博弈”战中占尽了先机，能够水来土掩，兵来将挡，轻而易举的击退来犯之敌，甚至违法犯罪分子来到社区，见到其严整的社区防范阵容后“弃局而逃”。
“手中有兵，粮草充足”，是社区防范工作的重要前提。缺少上述的条件，社区民警要做好社区防范工作，要与违法犯罪分子“博弈”过招，那是纸上谈兵。这就有社区防范资源“行兵布阵”的方法问题，很多民警最缺乏的就是这个方法。我见到不少这样的民警，他也经常到物业公司检查工作，周围走一圈以后，一个问题都发现不了，临走时说“你们给我搞掂”，之后扬长而去。说话轻松之极，他不会知道“搞掂”二字之中包含着多少内容，也不知在这两个字里他要负担多大的责任。在我们派出所每次召开的社区工作会议中，我说得最多的也是工作的方法问题，我最不喜欢听的话是“要发案我也没有办法”。如果你作为一个社区民警，作为社区防范的第一责任人都“没有办法”了，那谁才有办法？办法不是天生就有，办法是由我们“放下包袱，开动机器”想出来的。
由此我想说说逆位思考的问题，说得不好听也叫“贼位思考”。话虽不好听，但我认为非常实用。也就是说，我们社区民警要带着问题去检查物业小区，与物业小区共同探讨防范的措施。我们假定自己是欲入侵小区之“贼”，由此而找寻小区控防的薄弱环节，之后确定作案的方法及选择作案的时间及时机，从薄弱环节侵入小区，将之摆出来让小区进行防范。这样假设后我们由此不难发现小区的控防问题，有针对性的堵塞漏洞，同时还可以大大促进物业小区的控防能力。为了不断提高物业小区的防范水平，作为一个社区民警自然也要相应提高自己发现问题的能力。这些能力从何而来？那就需要社区民警每天分析派出所和分局乃至全市的主发警情，从中归纳犯罪分子的规律性作案手段、方法及作案时间，以警情通报的形式，知会各物业小区，有针对性的加强防范工作，同时发宣传单张让社区群众做好自我防范措施。每月的物业小区控防工作会议就应由这些内容组成。我们有治安耳目广辟情报信息来源，敌动我知，未动先知，料敌先机；同时社区严密布防，构筑“点、线、面”全方位、立体化、全民化的防范网络，一旦有违法犯罪分子进入控防网络之中，必被群众无数双雪亮的眼睛紧紧盯住。只要我们的措施得力，方法得当，我们一定能在社区控防的“博弈”战中取胜。
四、社区警务与社区秩序的关系
构筑运作良好的点、线、面防范网络，其目的，从理论的角度来讲，那就是通过构筑严密的治安防范网络来实现良好的社区治安运作秩序。违法犯罪的产生与社区社会秩序之间有着密切的内在联系，社区环境的混乱和社区的无序状态是诱发、纵容、扩大违法犯罪的重要原因。比如一个社区民警在你管理的社区中不能向小偷小摸的轻微违法分子发出明确的信息：这里不适合你。那么扒手、盗窃犯、诈骗犯、抢劫犯由此得到的信息可能就是：这里我有机会！这些人就会蜂涌而至。
因此我们可以知道社区秩序混乱是滋生违法犯罪及诱发违法犯罪的土壤和条件，打击犯罪是“治标”，社区民警维护一方秩序才是根治这方土壤的“治本”之策。好比人类与水患的斗争一样，水患形成以后，面临决堤危险时的“抢险补漏”固然重要，但关键还是在于平时对堤坝的保养和守护；抢险的胜利固然可喜可贺，但这种成功并不能消除基础养护工作上存在的问题和隐患，不能杜绝或减少今后发生类似问题的危险性。又比如，我们在处理“灭火”与“防火”的关系上一般都做得很好，很少会因为自己有能力扑灭大火而沾沾自喜；相反，一旦发生火灾人们都能恰当地把注意力放在查找事故的原因上。然而，在对待社会治安问题上，人们往往忽略了“治本”方面的工作。在面临罪案高发的困扰时，人们容易把注意力放在浅层面上，热衷于打、打、打，似乎“发案＋破案＝解决问题”。破案成功带来的喜悦常常淡化了人们对深层次问题的思考，忽视了对社会秩序的治理。
另一方面，有些社区民警错误地认为，违法犯罪问题才是属于自己管辖的范围，对一些影响社区秩序，影响居民生活质量的其他社会问题漠不关心。殊不知，一些在社区存在的其他社会问题却是违法犯罪的主要诱因，同时也是影响社区群众安全感的主要问题。如社区群众在街道上因为恐惧和厌恶而不得不给乞丐硬币时，他们失去的不仅仅是金钱，而是失去了一份安全感，增加了一份恐惧感。又如你作为一个思想传统的社区居民，在路边行走不时被招嫖女骚扰，你将非常厌恶你的居住环境。所以说社区中存在的墙上的涂鸦、地上的垃圾、街头的乞丐、路边的招嫖女等等问题，都是导致社区秩序混乱的问题，同时也是诱发罪案、影响社区居民生活质量及安全感的问题。善于做社区工作的民警绝对不会对这些问题坐视不理，他会倡导其他政府部门与公安机关联合行动，扫除社区的丑恶现象，所以说他的社区秩序必然动作良好，群众的安全感和满意度大增加。而差的社区无一例外的是社区民警对上述的问题麻木不仁，因而导致其管理的社区秩序一片混乱，群众在社区生活没有安全感，并且对社区民警的工作极为不满。这些问题务必要引起我们社区民警乃至上级领导的高度重视。
附注：作者邮箱：jtxiao@hotmail.com,有不同观点的读者欢迎来函指正。
