关于权利问题的访谈——访全国著名人权专家徐显明
张 晶
2003年9月10日——12日，全国监狱人权保障理论研讨会在南京国际会议中心举行。全国著名人权专家、中国政法大学校长徐显明参加了这次大会。在会下，笔者有幸两次与徐显明教授进行了较长时间的交谈。深感收益匪浅。现整理如下，以享读者。
☆张晶（以下简称☆）：欢迎徐校长在百忙中抽时间参加这次有关罪犯人权方面的理论研讨会。我知道您很早就进行了人权理论方面的系统研究，您的人权理论倍受关注。我也读过您在山东大学任职期间编写的有关“法理文库”中的不少专著，以及由您主编的《人权研究》刊物，尤其是前些日子中央党校主办的《学习时报》对您的采访。您是人权方面的权威，有您的参加，这次会议一定会开得非常成功。
★徐显明校长（以下简称★）：过奖了。我的确在人权的系统研究方面起步较早。在上个世纪80年代我写的《论权利》的其中许多观点，现在还在被广泛引用。权利是法治的核心理念。我们倡导依法治国，建立社会主义法治国家；中国共产党人要代表最广大人民群众的根本利益；发展社会主义的民主政治，其基本点在于保障人权，在此基础上，还要发展人权，使最广大人民群众的自由与幸福得到全面的发展。
☆：人权问题是一个敏感的话题，特别是罪犯的权利、或者说是人权，受到广泛的社会关注。越来越多的人认识到，罪犯的人权状况是衡量一个国家、一个社会文明的标尺。请问徐校长如何看待这个问题？
★：你说的有道理。的确是这样，罪犯人权是一个特殊的领域。我们国家在上个世纪的90年代初发表了《中国改造罪犯的状况》白皮书。对罪犯的人权进行了全面、具体的概括，向国际社会展示了社会主义中国的人权状况。这是非常必要的。
罪犯是公民，他们在监狱服刑，他们的权利受到限制。这是社会正义的体现。同时，他们的权利也受到了特别的保护。考察一个国家、一个社会人权保障的状况，人们不是去看高层人士的人权如何，而是恰恰相反，人们要去考察处在社会底层的人士、弱势群体的人权保障程度。社会底层、社会弱势的人权得到保障了，整个社会的人权水平就提高了。罪犯正是处在社会特殊状态中的人，是弱者，需要受到特别的关照。
对一个社会来说，每一个人的人权都需要保护，社会为什么要特别保护妇女、儿童，为什么要保护残疾人，就是这个道理。正的因为如此，联合国才制定了《囚犯待遇最低限度规则》。
☆ 徐校长，我们对罪犯人权的认识到目前为止，还不
是很统一的，在广大基层监狱警察中，不少人还难以理解为什么要特别强调保障罪犯的人权？他们认为，监狱警察的人权还没有保障呢，我们又如何保障罪犯的人权？我认为，这样的认识是偏颇的，我感觉这于长期以来的我们强调监狱是国家的专政工具，与我们对法的本质的理解有密切关系。如，我们对法的本质的理解实际是马克思针对英国资产阶级法所写的的一段话。我们具体表述为：法是统治阶级的意志；而这种意志是由这个阶级的物质生活条件决定的。我以为我们的这种理解扩大了马克思的原意，因而是不准确的，有片面性。
★：这是马克思写在《共产党宣言》中的一句话，原话是这么说的“你们的观念本身是资产阶级的生产关系和所有制的产物，正像你们的法不过是被奉为法律的你们这个阶级的意志一样，而这种意志的内容是由你们这个阶级的物质生活条件来决定的。”马克思的这句话是在资本主义条件下说是，是针对资产阶级的，我们在理解这句话时，必须注意到特定的语境下的具体条件。如果我们将其无限放大，放到任何社会形态去理解，那就缺乏了对马克思主义的认识的科学化，甚至是曲解了。问题就在于，我们的这种理解是普遍的，是长期以来支配我们思考和研究法律的核心思想。这表现在监狱工作实际中，就表征为监狱是专政工具。大家认为，对人民讲民主，对敌人讲专政，因而，在监狱服刑的罪犯就成为了专政对象。对专政对象，当然就不能讲人权。（张晶：对敌人的仁慈，就是对人民的残忍）这是长期以来，制约我们思想的精神枷锁。人民的概念与敌人的概念是政治上的判断，而非法律上的判断。法律上，在理解“人”的时候，首先要承认所有的人都是法律关系的主体。在主体问题上，必须承认“普遍性”原则，即权利的主体是普遍的，亦即人权的主体是普遍的，不管是“敌人”，还是“人民”，只要他是人，他就享有人权。显然，对罪犯也要讲人权。这是建立法治国的必然要求。
☆：这次研讨会，我注意到，我们实际工作部门的同志，还是倾向于探讨罪犯人权的受限制性，以区别于普通人的人权。我理解，这反映了实际部门的同志其深层次、或潜意识的表现出的对罪犯人权的一种不情愿，意思是说，罪犯的人权与普通人是不同的，不要老是强调罪犯的人权。言下之意是罪犯的人权是受到方方面面制约的人权。
★：对这个问题要全面、具体的分析。我不否认，有这种因素，但罪犯的人权的确不同于普通人。不同在于，他们是在服刑的前提下的人权。在人权理论上，这类人权被称为“特殊公权力的人权”，这类人权的主体如军人、外交官、受刑人等，他们的共同的特征是处在一种特别强制的法律关系中。
我们习惯于称呼的罪犯，这本身就是带有歧视的意思，有人格差别的成分。在欧美国家，对罪犯一般称呼为服刑人员；在日本、德国，他们被称为“受刑人”。这个概念表达的是一种状态，不带任何歧视性。
☆：在香港，称呼罪犯为在囚人士。
罪犯的人权，有赖于监狱、监狱警察的积极的作为才能实现。从这个意义上说，罪犯的权利是特别的人权。但这不是罪犯人权的“限制性”。限制性，更多理解为人权的消极意义的特点，如罪犯的人权是受到限制的人权。
★：是这样。
☆：在人权的意义上，罪犯的权利是多方面的。监狱警察习以为常的教育罪犯认罪服法问题，其实从权利的意义上说，是需要再探讨的。监狱有什么权力让罪犯认罪服法？监狱警察你如何知道罪犯有没有罪？因为所谓罪犯的罪，是由法院认定和判决的。对判决的态度，是受刑人意志自由的部分。强迫认罪，一旦判决是错的，这个强迫本身该如何认定呢？在受刑人的特有权利中，拒绝认罪应是一种权利。无这种权利，其控告、申诉及请求司法公正的权利又以什么为依据呢？
★：罪犯有不认罪的权利。监狱时常会发生这样的情况，这里，罪犯认罪了，并且表现很好，突然，法院一纸裁定，改判为较轻的刑罚了。这就是法律上的笑话了。有错必纠是对的。但这和罪犯认罪服法不认罪服法是两回事。监狱警察，仅凭法院的判决书，很难认定罪犯是否有罪。有些案子是非常复杂的。在监狱，罪犯屈服于压力和自己的现实需要，表面上认罪服法了，其实内心深处并不服气，这样的认罪服法不过是自欺欺人，做给监狱警察看罢了。
☆：认罪服法在目前的法律框架下，对罪犯还是有实际意义的：法律规定，认罪服法是罪犯减刑、假释的第一个条件。我们的理论一直认为，认罪服法是接受改造的前提和基础；我们的逻辑是，不认罪服法，何来改造？不改造，何来减刑？我们在实际工作中，正在努力改变监狱警察的僵化观念，确立罪犯是公民的现代理念，尊重罪犯的人权。使广大监狱警察明白，罪犯是公民，罪犯的人权，是和公民一样的神圣；形式一样的必需；救济一样的重要。
★：我注意到了你们的《江苏警视》杂志。上面有一页“论权利”的文字（张晶：其中，有您的一段，是《学习时报》上刊登的）。我也注意到了江苏介绍的经验。在法治的语境里去保障罪犯的人权，起点是高的。不过，要转变人们几千年来积淀的对人权的偏见是困难的。这次会议上，还有的同志把敌人和人民的概念拿出来去套服刑人员，说服刑人员中，有敌人，也有人民。这种表述没有意义。
☆：敌人、人民是政治概念；罪犯、守法公民是法律概念，二者是搅不到一起去的。
★ ：这些概念，很早就解决了。我们讲人权，首先
搞清楚人权的主体。不要老是批判抽象的人权；也不要只讲“类”人权。服刑人员，作为一类是有区别于其他“类”的人权，但是，服刑人员作为个体也是有人权的。不然，仅仅是作为“类”，仍然是抽象的，也是不合逻辑的。不要搞的连我们自己也都绕不清楚了。服刑人员的人权，我们在法律的范围内讨论，不要政治化，不要争论是敌人的人权，还是人民的人权。我们正在由政治社会走向公民社会，这是由传统走向现代的必然趋势。服刑人员的人权也必定得到更快、更高的发展，这是我们所期待的，也是阻挡不了的。
《学习时报》的记者采访我时，我曾经说过，保障公民权利是依法治国的本质。执政为民，为民之何？我的判断就是为了人民（公民）的权利。人民的根本利益，要靠法律上的权利来实现。要以公民权利为中心重新构筑国家制度，以绝大多数人的利益为基础来建立法律制度，体现绝大多数人的意志的政治，也就是我们讲的民主政治。
我的意思是说，保障罪犯的人权，我们重要的是在思想观念上，或者说在理念上搞清楚人权所蕴涵的价值，这样，无论是保障公民的人权，还是保障罪犯——服刑人员的人权，我们都不会发生偏差，都会成为我们的自觉行动。
☆：您的见解很重要，对我们监狱机关的实际工作将会产生重要的影响和指导作用。谢谢您的指教。
合肥市物业管理若干规定
安徽省合肥市人民政府
合肥市物业管理若干规定
合肥市人民政府令第159号
《合肥市物业管理若干规定》已经2011年11月14日市人民政府第90次常务会议审议通过，现予公布，自2012年2月1日起施行。
代市长 张庆军
二○一一年十二月八日
合肥市物业管理若干规定
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于本市行政区域内物业管理活动及其监督管理。
第三条 市房地产行政主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作；县（市）、区房地产行政主管部门（含开发区管委会确定的机构）负责本区域内物业管理活动的监督管理工作。
规划、建设、城管、人防、环保、公安、司法、工商、价格、民政等行政主管部门按照各自职责做好本规定的实施工作。
第四条 街道办事处、乡镇人民政府在县（市）、区房地产行政主管部门指导下，负责组织协调本区域内业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷；其中，涉及重大纠纷的，由市、县（市）、区房地产行政主管部门负责调解。
街道办事处、乡镇人民政府应当建立完善定期处理物业管理问题工作机制；涉及十名以上业主联名要求协调解决物业管理有关问题的，街道办事处、乡镇人民政府应当及时处理。
居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。
第五条 县（市）、区房地产行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府召开有关单位及业主委员会或者业主代表参加的物业管理联席会议，协调解决下列事项：
（一）业主委员会未依法履行职责；
（二）业主委员会未依法换届；
（三）物业服务企业未依法退出和办理交接手续；
（四）物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷；
（五）其他需要协调解决的事项。
第六条 市、县（市）、区房地产行政主管部门应当加强物业管理信息化体系建设，建立物业管理信息平台。
第七条 市房地产行政主管部门应当加强与人民法院的沟通联系，协助完善物业管理纠纷审理工作机制。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第八条 房屋所有权人为业主。
已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主；尚未进行房屋权属登记，但基于建设、买卖、赠与、征收补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中可以认定为业主。
业主对物业共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。
第九条 物业管理区域符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当在三十日内书面告知县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域内公告。
符合召开首次业主大会会议条件的，县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到筹备业主大会书面申请后四十五日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
第十条 首次业主大会会议筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府指定人员担任；筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐。
筹备组应当自成立之日起十五日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。
建设单位和前期物业服务企业应当配合、协助筹备组开展工作。
第十一条 首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。
第十二条 业主大会会议由业主委员会组织召开，并应当邀请街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会参加。
第十三条 业主大会上未参加表决业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票数，由管理规约、临时管理规约或者业主大会议事规则规定。
业主大会会议表决相关资料应当妥善保管。
第十四条 业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成，任期一般为三年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。
业主委员会委员候选人通过业主联名推荐、业主自荐等方式产生。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
业主大会选举业主委员会委员时，可以按照业主大会议事规则的规定同时选举业主委员会候补委员。
第十五条 业主委员会按照有关规定办理备案手续后，应当将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料在物业管理区域内公告，并持备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章。
第十六条 除法律、法规规定的职责外，业主委员会还应当履行下列职责：
（一）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（二）监督管理业主共有收益；
（三）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（四）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十七条 主委员会组成人员不得有下列行为：
（一）接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物；
（二）承揽本物业管理区域物业服务企业的业务；
（三）接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。
第十八条 业主委员会组成人员资格终止的，按照业主大会议事规则的规定推荐或者递补。
业主委员会组成人员发生变更的，应当依法办理备案手续并及时在物业管理区域内公告。
第十九条 业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。
业主委员会在规定时间内未能组织换届选举的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举工作；逾期仍未组织的，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主召开业主大会会议进行换届选举。
原业主委员会委员无正当理由怠于组织或者阻挠换届选举的，不再列入新一届业主委员会委员候选人名单。
第二十条 业主委员会未按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。
第二十一条 业主委员会组成人员资格终止或者业主委员会任期届满后拒不移交所保管的档案资料、印章或者其他属于全体业主所有的财物的，业主委员会其他组成人员、新一届业主委员会可以请求公安机关协助移交。
第二十二条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的，解散前，业主大会、业主委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导监督下，做好业主共有财产的清算工作。
第二十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益百分之三十用于补贴物业管理公共服务费，百分之七十纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
业主委员会应当按照规定妥善保管各项收支账目并接受街道办事处、乡镇人民政府监督；经业主大会决定，可以委托街道办事处、乡镇人民政府代为管理。
第三章 前期物业管理
第二十四条 建设单位应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业，经县（市）、区房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
县（市）、区房地产行政主管部门应当将经批准采用协议方式选聘物业服务企业的情况，报市房地产行政主管部门备案。
第二十五条 建设单位应当参照市房地产行政主管部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的前期物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并在签订后十五日内报县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
第二十六条 前期物业服务企业应当按照中标价格或者协议价格收取前期物业服务费用。
建设单位销售物业时，不得承诺减免物业服务费用。
第二十七条 前期物业服务合同签订后，建设单位与前期物业服务企业办理物业承接查验手续时，建设单位应当向前期物业服务企业移交下列物业档案资料并报街道办事处、乡镇人民政府备案。
（一）物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收合格证等资料。
（二）供水、供电、燃气、有线电视、通讯等供用合同（协议）、消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，共用设施设备的安装、使用和维护保养（含窨井设施检测报告和产品合格证明）等资料。
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件。
（四）物业管理所必需的其它资料，包括有关房屋权属的申请登记资料，工程验收的各种签证、记录、证明，业主及房屋面积清册等。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业档案资料移交给业主委员会。
第二十八条 前期物业服务企业承接新建物业项目，在办理物业承接查验手续时，应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时整改。
（一）物业共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
（二）物业共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
（三）物业共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、停车设施、教育和休闲娱乐设施、消防设施、监控设施、人防设施、垃圾转运设施等；
（四）物业服务用房等其它共用房产设施设备。
前期物业服务企业应当将查验情况书面报送县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
第二十九条 提前解除前期物业服务合同的，提出解除合同的一方应当于拟解除合同九十日前书面告知合同另一方，建设单位应当及时另行选聘不低于原资质的物业服务企业，物业服务和收费标准按照原物业服务合同约定的标准执行。
建设单位应当在新前期物业服务企业确定后十日内将更换前期物业服务企业的情况书面函告物业买受人，同时书面告知县（市）、区房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会。
第三十条 建设单位在商品房价格备案时，应当将按照规划要求配套建设的车库、车位、会所等是否计入商品房销售成本予以明确，并在商品房销售时予以明示。
第三十一条 未取得《建设工程规划许可证（正本）》的建设项目，不得交付使用，房地产行政主管部门不予房屋权属登记。
第三十二条 建设单位应当为物业服务用房及共用设施设备配置独立的供水、供电等计量器具。
第三十三条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和范围承担物业的保修责任。
建设单位委托前期物业服务企业承担日常保修工作的，应当签订委托合同。
前期物业服务企业应当协助业主或业主委员会联系建设单位落实保修责任。
第四章 物业管理服务
第三十四条 物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容需要变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。
前款规定的公示时间不得少于十日。
业主委员会应当参照市房地产行政主管部门制定的物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。签订合同时，应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法证明。
物业服务企业应当在合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
第三十五条 物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置公示。
物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。
第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定及相关规定提供物业服务。未按约定或者规定提供的，业主有权要求物业服务企业提供并可以向县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府投诉；县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当及时予以处理。
业主应当按时足额交纳物业服务费用。未按时足额交纳的，物业服务企业可以在物业管理区域内将未交费业主名单及欠费情况予以公示催交。
第三十七条 提前解除物业服务合同的，提出解除合同的一方应当于拟解除合同九十日前书面告知合同另一方，在物业管理区域内公告，并书面告知县（市）、区房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会。
第三十八条 因物业服务合同期满双方不再续约或者提前解除合同，在合同期限届满或者提前解除合同的期限前三十日，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，应当按照下列程序做好物业服务交接工作：
（一）业主委员会或者物业服务企业应当在两日内书面告知县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
（二）街道办事处、乡镇人民政府在接到业主委员会或者物业服务企业书面告知后五日内，应当会同县（市）、区房地产行政主管部门、居民委员会、村民委员会就新物业服务企业选聘等问题听取业主委员会、业主代表及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作。
（三）街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会应当积极协助业主大会选聘新物业服务企业，指导业主委员会与新物业服务企业签订物业服务合同；县（市）、区房地产行政主管部门应当主动提供相关信息，协助做好选聘工作。
物业服务企业退出物业服务时，业主大会仍未能选聘到新物业服务企业的，街道办事处、乡镇人民政府应当将有关情况书面告知县（市）、区房地产行政主管部门，从市房地产行政主管部门提供的应急物业服务企业名单中指定资质条件相符、信用记录和业绩较好的物业服务企业组织做好清扫保洁、垃圾清运、安全保卫和绿化维护等基本服务工作，并继续督促或者组织召开业主大会选聘物业服务企业。
第三十九条 物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原物业服务合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。
第四十条 物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律、法规规定和合同约定，履行下列交接义务：
（一）移交本规定第二十七条规定的材料；
（二）移交物业服务期间形成的设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；
（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;
（四）移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；
（五）撤出物业管理区域内的服务人员；
（六）法律、法规规定的应当移交的其他事项。
物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。
第五章 物业的使用与维护
第四十一条 物业管理区域内的机动车库、车位应当优先满足本区域业主、物业使用人的停车需要，不得出售给业主以外的单位或者个人；业主或者物业使用人要求承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。
在满足本区域业主需要后，机动车库、车位可以出租给本区域业主以外的单位或者个人；租赁方案应当在物业管理区域内公示不少于七日，租期不得超过三个月。
业主以外的其他机动车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的规定。
第四十二条 物业管理区域内已规划建设的机动车库、车位能够满足业主停车需求的，不得施划新的机动车位。
物业管理区域机动车库、车位不足时，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通。
物业管理区域已经成立业主大会的，机动车位施划方案以及相关收费管理事项由业主大会决定，物业服务企业组织实施；尚未成立业主大会已经实行物业管理的，由前期物业服务企业依据临时管理规约征求业主意见后组织实施；未实行物业管理的，由居民委员会、村民委员会征求业主意见后施划。
施划机动车位涉及改变公共场地的性质或者用途需要办理相关审批手续的，应当依法办理。
规划、消防、公安机关交通管理等行政主管部门应当加强对物业管理区域机动车位施划的指导。
第四十三条 物业管理区域内机动车所有人或者使用人应当在机动车库、车位内按照道路顺行方向或者指定方向有序停放车辆。
物业服务企业应当加强对来访车辆的管理和引导。
第四十四条 业主或者物业使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。
物业管理区域内发生损害公共利益或者他人合法权益的行为时，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权劝阻、制止和投诉；制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法予以制止或者处理。
第四十五条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；物业服务企业应当告知业主或者物业使用人装饰装修允许施工的时间、废弃物的清运和处置措施及方法、住宅外立面设施及防盗设施的安全安装规定等注意事项。
业主或者物业使用人拒不办理登记或者擅自拆改房屋承重结构、改变住宅使用性质的，物业服务企业应当及时予以制止，向有关行政主管部门报告，并有权按照管理规约或者临时管理规约的规定，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
第四十六条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将买卖或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。
业主转让物业时，应当按规定结清物业服务费用，权属登记部门应当查验业主物业服务费用交纳情况。
第六章 法律责任
第四十七条 违反本规定第二十五条、第三十四条规定，建设单位、物业服务企业未按照规定办理前期物业服务合同、物业服务合同备案的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五百元以上一千元以下罚款。
第四十八条 违反本规定第二十七条规定的，建设单位未按照规定向前期物业服务企业移交有关资料的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，予以通报，处以一万元以上十万元以下罚款。
第四十九条 违反本规定第二十八条规定，物业服务企业未进行查验或者未将查验情况报送备案的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一千元罚款。
第五十条 违反本规定第三十五条规定，物业服务企业未在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项的，由价格主管部门责令改正；逾期不改正的，可处以一千元以上五千元以下罚款。
第五十一条 违反本规定第四十条第一款第五项规定，物业服务企业未撤出物业管理区域内的物业服务人员的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下罚款，并依法降低或者取消其资质。
第五十二条 违反本规定第四十条第二款规定，物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止服务的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由房地产行政主管部门处以五万元以上十万元以下罚款，记入企业信用记录并依法降低或者取消其资质。
第五十三条 违反本规定第四十一条第一款规定，业主或者物业使用人要求承租机动车库、车位，建设单位以只售不租为由拒绝的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一千元罚款。
第五十四条 违反本规定第四十三条规定，机动车所有人或者使用人未按照规定停放机动车辆的，物业服务企业应当及时予以劝阻；机动车所有人或者使用人不听劝阻的，物业服务企业应当予以摄录并邀请业主委员会委员或者两名以上业主代表到场，报县（市）、区房地产行政主管部门依法查处；涉及占用消防通道或者损坏城市绿化及设施情节严重的，由公安机关消防机构、城市管理部门依法查处。
第五十五条 违反本规定第四十四条、第四十五条规定，物业服务企业未履行劝阻或者报告义务的，由县（市）、区房地产行政主管部门责令改正，予以警告，可处以五百元以上一千元以下罚款。
第五十六条 房地产行政主管部门可以依法委托有关单位行使处罚权。
第五十七条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章规定的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第七章 附 则
第五十八条 市房地产行政主管部门应当组织制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同、物业承接验收表等示范文本。
第五十九条 本规定自2012年2月1日起施行。
